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大兴这三个拆迁村,资色丨佳兆业递交分拆物业

2019-10-17 23:06

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本文首发:冷眼观楼(ID:lengyanguanlou) 作者:姜Sir

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自媒体地产观察海滨又推荐过一次。两位都是地产自媒联盟核心盟友。手哥也再次推荐下。

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重生归来一年多的佳兆业,似乎正在用更快的步伐追赶因债务风波而失去的两年时光。

看盘,是姜Sir了解市场、汲取营养最直接有效的方式,也可以说是自己的一个小爱好。

刚刚过去的这个周末,礼贤镇组织大马坊、辛家安、贺南三个拆迁村约300名回迁村民代表分批次对回迁安置房进行了参观。

在先后收购南太地产、美加医学、明家联合、ST生化之后,潮汕商人郭英成紧随同行陈卓林和杨国强的脚步,于近日正式宣布分拆旗下物业上市。

从2004年入行至今,如果按照平均每年看60多套样板间计,粗略算下来,姜Sir已经差不多看过约900套样板间。

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公告显示,佳兆业建议分拆旗下附属公司佳兆业物业的股份在香港联交所主板独立上市,目前该项建议分拆计划已获得联交所确认,并于6月22日正式提交了上市申请表格。

当然,作为一种销售道具,姜Sir并不关注样板间的装修风格和软装配饰,而是重点看跟生活息息相关的一些设计。

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如业内人士所言,如今物业公司上市是市场竞争大势所趋,实属正常,于佳兆业自身,分拆上市无疑意味着旗下多了一个独立的集资平台,价值变现的同时也获得更多的发展机会和竞争优势。

尤其是最近几年,精装修房越看越多,各种人性化设计也层出不穷。每当看到一个特别优质的样板间时,姜Sir都希望把里面的细节搬回家,在以后自己房子装修时运用一下。

在工作人员的指引下,回迁村民代表提前目睹了未来新家的“真容”。 村民们对房屋的结构、户型、材质等方面进行了认真细致地察看,对将来的新家也有了全方位的了解。

然而,近两年资本市场对物业管理概念的追逐热度已减弱,虽然刚刚成功上市的碧桂园服务、雅生活再度引发了的房企分拆物业上市热潮,但规模及发展稍显弱势的佳兆业物业,能否吸引资本市场的围猎,目前还是一个未知数。

今天,姜Sir不聊楼盘,只给你盘点44个值得称道的样板间设计细节。这些细节,在你自己家装修时,完全能够用得上。

据了解,礼贤镇安置房项目共涉及26栋住宅楼、3个地下车库,共计2720套住房。回迁安置房的设计充分考虑了小区配套设施,并计划在回迁房周边建设公交站、超市、幼儿园、医院、社区综合服务中心、文体活动用地以及相应的绿地景观。户型方面,从60平方米到120平方米不等,包括一居、二居和三居,满足回迁村民的不同居住需求。值得一提的是,小区在停车设计方面,实现了住户数和车位数1:1,百姓停车将不再是难题。

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玄关

目前回迁安置房外部工程已竣工完成,内部装修也已进入扫尾阶段,回迁工作将在九月一号正式启动,届时,搬迁村民将陆续搬到新家,开始新的幸福生活。

物业分拆第一步

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实际上,佳兆业早有分拆物业上市的计划,并非跟风而行。去年中期业绩会上郭英成谈及公司多元化发展时,就曾透露旗下物业板块已较为成熟,正准备分拆上市。

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来源:大兴新闻

在3月份发布的2017年年报中,佳兆业则进一步明确提到会考虑在恰当时候分拆旗下物业于香港主板上市。

入户挂钩

编辑整理:Fay

随后,5月份顺利解决ST生化控制权争夺战的佳兆业,6月22日便马不停蹄地向港交所递上了申请书,拟以建议分拆及股份发售的形式分拆物业上市,并在6月25日披露相关上市材料,向登陆资本市场迈出实际步伐。

这个入户门口的小挂钩,已经成为了目前市场中精装项目的标配,而且连品牌都是一样的,都是摩恩。很实用,外出归来,手里要是有什么拎的重物,可以挂在这里再掏钥匙开门。目前是成品房交付的项目基本属于标配。

因为处于最初步的阶段,关于佳兆业物业上市的预期时间表及股份发售细节均尚未能知晓,佳兆业方面除了“一切以公告披露为准”外,也再无更多回复。

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目前外界可了解到的是,佳兆业控股通过直接或间接方式拥有佳兆业物业98.6%的权益,未来若顺利分拆上市,佳兆业拥有的佳兆业物业权益也不少于50%,仍为其附属公司。

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门口一键开关

佳兆业于港交所披露的材料显示,佳兆业物业共有物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案四大业务线。截止2017年12月31日,该公司年度收益为约6.69亿元,上述四大业务板块的营收贡献占比分别为40.1%、44.2%、8.6%、7.1%,在管物业建筑面积2400.8万平方米。

强迫症患者每天出门后,都会纠结一件事:家里的灯都关了吗?

虽然此前佳兆业集团遭遇了破产重组等危机,佳兆业物业的发展却始终较为平稳,过去三年,该公司的营业收入及利润逐步提升,2017年毛利为2.04亿元、净利润0.71亿元,2015年-2017年收益复合增长率18.3%,净利润复合增长率为11.2%。

现在,精装修房通常都会配备一键开关。只需按一下,屋里所有照明均可切断,再也不必担心上面的问题。

资产及现金方面,同期佳兆业物业的总资产为11.9亿元,期末现金及现金等价物大幅提升至1.14亿元。

自己家装修,也可以让电工来改造。不过要记住,只连通照明线路,别一键把冰箱也关了。

但与不少同行类似的是,在规模扩大的同时,佳兆业物业也有着负债率偏高的问题,截至2017年12月底,其总负债8.86亿元,负债率虽有大幅下降,仍达106%。

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鞋柜底部悬空

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玄关鞋柜底部悬空,常用鞋脱下来踢一脚就进去了,使得玄关空间更加整洁美观,也省了开门放鞋的步骤。

第六家港股房企物业上市公司的故事

像下图这样两层悬空,适合人口多的家庭,下面放常用鞋,上面放非常用鞋。高端一些的,还可以加灯带照明。

包括彩生活、碧桂园、雅居乐、绿城、祈福生活服务在内,佳兆业物业是第六家赴港上市的内地房企分拆物业公司,来得不算早,优势也并不明显。

其实这种处理方式也可应用到卫生间浴室柜,下面悬空,放拖鞋、脸盆什么的杂物。

要获得资本市场的青睐,如何讲一个好的故事必不可少,前有彩生活的“互联网+物业”轻资产,后有碧桂园服务的“要做国内做好的物业公司”,作为后来者的佳兆业物业,递交上市申请的下一步关键,无疑也是要描绘一个美好的未来,吸引投资者。

图片 11摘自公号“菠萝斑马居住指南”

实际上,除了彩生活,目前绝大多数房企分拆物业公司依然需要依靠母公司的住宅规模获得发展,因此初期规模也往往决定于母公司,佳兆业同样如此。

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据悉,2017年底佳兆业物业来自独立第三方物业开发商的在管建筑面积比例已提升至约13.9%,还有八成左右的在管物业及收益来自佳兆业旗下的项目,而去年佳兆业合约销售为447亿元,截止2017年底的土地储备为2190万平方米,年内新落成的项目建筑面积约为430万平方米。

柜门内侧安装置物架

且不论规模已经在5000亿之上的碧桂园,即便是绿城和雅居乐,在住宅市场竞争比物业管理更为激烈的情况之下,佳兆业物业要依靠母公司的规模来赶上另外几个同行,显然难以实现。

鞋的进深通常在30-35厘米,如果玄关柜深度能做到40厘米,可以把里面的隔板做得短一些,柜门和隔板之间的空隙,可以上网买一些不锈钢置物架,放拖鞋、雨伞、鞋刷、鞋油什么的在合适不过。

若单从物业自身规模来看,作为首批赴港上市的物业公司,彩生活凭借轻资产模式,目前在管建筑面积已达9亿平方米,6月初刚刚挂牌的碧桂园服务为3.3亿平方米,250亿港元的市值及2017年31.22亿的收益也均属于港股物业公司市值之首,去年底上市的雅生活去年收益也达到了17.61亿元。

家中的应急灯也可以放在这里。

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为此,佳兆业在材料中表示,其在扩大第三方业务占比的同时,未来还计划在中高端市场扩大业务规模,同时因住宅物业管理竞争已经越来越激烈,其计划扩大将目前竞争对手较少的非住宅物业业务规模,包括公共物业、办公室大楼及酒店、商业综合体、政府物业等,分散收益来源。

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第一太平戴维斯董事陆文坚也指出,碧桂园、雅居乐等房企以出售的住宅项目居多,于其物业公司而言更多是短期效应,但佳兆业旗下持有的商业项目比例较多,这或许会给佳兆业物业带来中长期的效益。

鞋柜隔板分高矮

此外,对于未来上市募集到的资金,佳兆业物业也有所透露,一是用于收购同类物业管理公司,以及和物管相关的业务、社区互补产品和服务公司,其次则是开发推广其正在进行的社区增值服务和产品,另外还有开发管理运营自动化、智能家居,其余的则作为运营资金。

玄关柜尽量预留更多的储鞋空间,而且隔板最好不要固定,边上打孔自己调节最好。不同鞋子的高度也各不相同,有高筒靴、高腰靴、高跟鞋、平底鞋……隔板高矮要有分隔,好放置不同款的鞋子。

和讯房产发现,去年佳兆业物业还进行了一轮重组“瘦身”,通过转让的方式将旗下5个电子商务、酒店服务管理等子公司转让给了佳兆业控股。

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值得一提的是,去年9月份佳兆业物业就已经开始收购整合的动作——收购深圳齐家科技,利用其“小区管家”互联网平台和产品技术,构建智慧社区大生态圈,同时加快后续对中小型物业的并购能力和整合能力。

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配一个电源插座,充电宝什么的可以在此充电,这样临走的时候装包直接拿走,不会忘记。

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厨房

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多轨道玻璃移门

现在房价越来越高,户型面积也越做越小。很多小户型的厨房尺度都很局促,如何解决?

上海很多高端项目的小户型,厨房做成开放式,用吊装轨道的玻璃移门来分隔。炒菜时关上,避免油烟;平时拉开,可以扩充室内视觉感受,也能享受岛台的效果。

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灶台上方纯水龙头

这种处理最早姜Sir是在上海万科翡翠滨江看到,豪宅的一种设计。龙头接通直饮水,做饭时可以直接往锅里加水。自己装修时完全可以预留。

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灶台前方贴石材或烤漆玻璃

中国人厨房油烟大,灶台前的墙面最容易沾油。有些样板间会在灶台前方贴一大块不锈钢板,但依据姜Sir的经验,不锈钢抗腐蚀性差,用除重油的清洁剂一擦就会花。

可以换成白烤漆防爆玻璃,清洁起来更容易。有些高端盘是直接把台面石材铺装上去,美观度更高。

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橱柜下悬空放置垃圾桶

厨房日常生成的垃圾最多,垃圾桶放在外面很有碍观瞻。如果橱柜台面够长,可以把一段柜体断开,不带踢脚板,台面下方镂空,放置垃圾桶。

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吊柜上方装反光板

吊柜上层高度太高,人们往往会忘了上面放置的东西有哪些。海河金茂府在柜体顶部贴了一张反光板,就能很轻松看到上层吊柜里的物品了。

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水槽前窗台台面石材一体化

水槽通常安装在窗前,大部分橱柜的处理,台面就直接顶在瓷砖墙上。有一些高端项目样板间,用橱柜台面石材直接包住了窗台,没有缝隙,清洁起来更方便。

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转角拉篮

橱柜转角的位置,储物很不方便,最好加装小怪物拉篮,放置一些大件的锅具,拿取非常方便,再也不必钻柜子了。

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煤气立管石材包装配不锈钢透气格栅

大部分加装包煤气立管,都用橱柜柜体的板材,很粗糙不美观。一些样板间是用石材封包,再配上不锈钢格栅,如果管道有泄露可以马上散出味道,保证安全。

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