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四季度或,个人住房抵押贷款证券化

2020-05-05 09:33

原标题:9月龙头房企销售增速超预期   □本报记者 张玉洁   今年三季度,受房企融资渠道收紧、需求不振以及房贷利率居高不下等多重因素影响,市场普遍认为今年将难有“金九银十”。近期多家上市房企陆续公布的9月销售数据显示,9月百强房企销售强劲回温,同比、环比均显著增长。这一数据显然超出市场预期。受9月销售超预期影响,10月8日多家上市房企股价大涨。   多位房企人士对中国证券报记者表示,四季度房企将全力冲刺全年业绩目标,不排除“以价换量”,考虑到去年四季度同期基数较低,龙头房企四季度表现仍可期,完成全年销售目标压力不大。    龙头房企销售超预期   截至记者发稿时,目前房企第一阵营中,中国恒大和碧桂园均发布了9月销售数据,同比均实现大幅增长。中国恒大披露,9月实现合约销售金额约831.1亿元,刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。这意味着今年前9个月,恒大累计销售金额已经超过4530亿元。在今年初发布的公告中,中国恒大披露其2019年合约销售目标为6000亿元。据此数据计算,截至今年9月底,中国恒大已完成年度销售目标约75.5%。市场分析认为,恒大“金九银十”期间实施的全员营销成效显著,推动业绩不断增长。   碧桂园自去年下半年起仅披露权益销售金额,公司9月实现权益销售金额515.8亿元,同比增长40.39%。按此计算,1-9月碧桂园权益合同销售金额约为4229.3亿元。   融创10月8日晚间公布的9月销售数据显示,公司9月实现销售金额约629.1亿元,同比增长18%,前9月累计实现销售3694.9亿元,同比增长16%。   中等规模的房地产企业也有不俗表现。世茂房地产9月销售额约为320.9亿元,同比上升57%,前9月累计合约销售总额约为1739.9亿元。   从目前多个渠道获得房企销售数据来看,前9月销售突破千亿的房企已经达到20家左右,同时考虑到正荣地产、融信中国、富力地产前9月销售规模均已超过900亿元,距千亿规模仅一步之遥,预计四季度千亿房企规模将继续壮大。    四季度或“以价换量”   四季度是房企完成全年销售目标的冲刺阶段。房地产研究机构克而瑞发布的报告指出,从目标完成情况来看,截至9月末,在年内设定了全年销售目标的房企中,近4成房企目标完成率达到75%以上。其中,阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大发地产等9家房企目标完成率实现80%以上。另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间,剩余房企目标完成率未达到65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。总体来看,在行业增速放缓、调控趋严的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力,四季度仍需加速推货入市,积极推盘去化。   乐居财经提供的数据显示,国庆期间,绝大多数大型房企都在黄金周给予了额外优惠。恒大除“全员营销”重大政策外,并针对在售楼盘给出了黄金周额外优惠,国庆黄金周期间销售额达到510亿元。除恒大外,碧桂园、万科、融创、保利、绿地等多家房企黄金周期间销售规模均超过百亿元。   在一些整体去化压力较大的市场,打折促销预计将成为四季度普遍现象。记者近期走访北京多个项目了解到,北京目前在售新建商品房大多数为限竞房,且供应量较大,个别区域甚至多个楼盘同时期入市,整体去化压力较大。而限竞房目前二八分化的局面也愈演愈烈,少数楼盘成交火热,相当部分区位不占优势的项目则成交冷淡,售楼处门可罗雀。目前除个别热门项目没有折扣外,不少项目能给到9折的折扣,付款周期也可商谈。   克而瑞指出,四季度作为冲刺全年业绩目标的关键期,在销售承压、项目总体去化率下降的背景下,房企也将继续增加货量供应并加大营销力度,四季度房企的整体销售规模会有一定回升。总体来看,在严调控、高竞争的市场背景下,四季度房企平衡现金流,加速去化回款,抢收业绩仍是主流。   土地市场预计持续降温   去年年底以来,房企融资限制有所放松,不少房企抓紧难得的机遇大举融资。房企在手资金充裕,加之重返一二线城市成为业内共识,推动多个热门城市土地价格上涨。   今年二季度以来,监管部门通过窗口指导、出台文件等方式,对开发贷、房地产信托以及海外发展等融资方式加以规范限制。进入下半年,各项政策对房地产融资的限制进一步升级,房企融资成本出现分化,除少数国有大型房企外,其余房企融资成本均有所上升。   克而瑞数据显示,前9月房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较2018年全年增长0.86个百分点。   受融资成本上升以及现金流压力影响,万科、恒大等多家房企已经表示将谨慎拿地,土地市场降温明显。   数据显示,第三季度百强房企拿地溢价率显著回调,6成成交地块的溢价率不足10%,近8成地块的成交溢价率低于30%。   易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前来看,房企库存去化压力依然较大、资金状况也没有实质性改变。据此判断,预计今年10月土地交易市场会继续降温,整体溢价率和成交金额预计都将下行。

本报讯 昨天,是个人住房贷款利率新政执行的第一天。上海易居研究院发布的《LPR房贷利率报告》显示,从新政首日的房贷利率数据可以看出,无论是一线城市还是二线城市,利率水平都只呈现出微小的变动,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响。   《LPR房贷利率报告》显示,北上广深4个一线城市首套房的房贷利率平均为5.23%,相比新政前的5.21%略有上升,上升幅度为0.02个百分点;二套房的房贷利率平均为5.61%,相比新政前的5.58%略有上升。其中,以上海的房贷利率政策最为宽松,北京最为严格。具体比较,上海首套房贷利率是在相应期限贷款市场报价利率之上加了10个基点,为4.95%,比北京低出0.45%;二套房贷利率是在相应期限贷款市场报价利率之上加了60个基点,为5.45%,比北京低出0.45%。上海个别银行更是传出消息,首套房贷利率最低可以达到4.65%,比LPR还低了20个基点。   杭州、苏州、南京、宁波、合肥等7个二线城市中,根据《LPR房贷利率报告》的统计,7个城市首套房的房贷利率平均为5.67%,相比新政前上升了0.03个百分点;二套房的房贷利率平均为5.99%,相比新政前上升了0.05个百分点。   报告分析,从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,国内降息预期也会进一步强化,这都会对LPR及房贷利率产生影响,预计后续随着金融环境的进一步宽松,房贷利率将有下调的可能。

■本报记者 王思文      自2017年开始,ABS便以势不可挡的发展趋势在我国融资市场中逐渐站稳脚步。    今年前三季度,我国资产证券化市场仍延续去年扩容态势,据Wind资讯数据显示,市场今年前9个月共发行922单资产证券化产品,发行规模总计1.5万亿元,已占去年全年的四分之三,ABS产品发行持续火热。此外,还有多只创新ABS产品实现首发。不难看出,我国资产证券化业务仍呈稳健良好发展态势。   与此同时,今年已有104家金融机构参与到资产支持证券承销业务上来,其中包括70家券商、33家银行和1家资管公司。   Wind资讯数据显示,从全市场ABS累计发行情况来看,截至2019年9月30日,我国资产证券化市场已累计发行项目3550只,累计发行规模约7万亿元,其中信贷ABS市场累计发行规模达3.3万亿元,企业ABS市场累计发行规模达3.3万亿元,ABN市场累计发行规模达4103亿元。   从新增产品角度来看,年内市场新增发行922单资产证券化产品,发行规模总计1.5万亿元。   企业ABS方面,年内新增发行项目655只,新增发行规模达6823亿元,市场份额达46.87%。其中应收账款发行规模最大,发行规模达2321亿元;信贷ABS方面,新增发行项目111只,增发行规模达5871亿元,市场份额达40.32%。其中个人住房抵押贷款发行规模最大,发行规模达3023亿元;ABN方面,新增发行项目156只,新增发行规模1865亿元。其中票据收益发行规模最大,发行规模达997.99亿元。   此外,年内还有多类ABS产品实现首发。例如,近日在全国银行间债券市场成功发行的“兴银2019年第四期信贷资产支持证券”,总规模达55.18亿元,是市场首单挂钩LPR为基准定价的浮动利率信贷资产证券化产品。由此不难看出,我国资产证券化业务仍有广阔的发展空间。   从券商承销方面来看,Wind资讯数据显示,今年已有104家金融机构参与到资产支持证券承销业务上来,其中有70家券商,33家银行和1家资管公司。   具体来看,截至9月30日,资产支持证券承销规模最大的是招商证券,总承销额达到1538.8亿元,共承销88只ABS项目,其承销规模反超中信证券暂列首位;中信证券、中信建投证券分别位居第二位、第三位,在年内实现ABS承销金额分别为1406亿元、906.8亿元。位居前十位的ABS承销商还有中金公司、平安证券、海通证券、光大证券、华泰证券、中国银行和信达证券。中国银行则是唯一一家挤进ABS承销榜前十位的银行。   随着今年年初ABS市场结构的迅速变化,主承销商排行榜在今年发生大洗牌。截至目前,平安证券、海通证券、中国银行和建设银行异军突起,曾为蚂蚁金服项目承销主力军、ABS“老将”德邦证券已降至第20位。

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