您的位置:金沙js333娱乐场 > 房产 > 山东住宅投资总量居首,整体平稳

山东住宅投资总量居首,整体平稳

2020-04-27 19:58

□ “换锚”前后,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。   □ 据相关人士表示,存量贷款“换锚”相关政策正在研究中,但不管怎样,会坚持保护借贷双方合法权益的原则。   中国人民银行公告〔2019〕第16号明确,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,这也被市场称作房贷利率“换锚”。8日起,“换锚”后的“新版”房贷利率正式启用。   经济日报记者了解到,从目前运行情况来看,新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序,转换前后利率水平保持基本稳定。在广州地区,工农中建四大行的房贷利率与此前基本持平,首套房贷利率不低于相应期限LPR报价加54个基点,二套房贷利率不低于相应期限LPR报价加78.5个基点,相当于改革前的首套基准上浮10%,二套基准上浮15%。   在北京地区,“新版”个人住房贷款利率下限为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。参照9月20日公布的5年期以上LPR水平计算,北京地区首套房贷款利率下限是5.4%,二套房贷款利率下限是5.9%。   对比来看,“换锚”前后,北京地区房贷利率水平基本一致。“换锚”前,北京地区大部分银行执行首套房贷款利率最低为基准上浮10%,二套房贷款利率最低为基准上浮20%。参照改革前5年期以上贷款基准利率水平计算,改革前北京地区首套房贷款利率下限是5.39%,二套房贷款利率下限是5.88%。   值得注意的是,房贷利率定价方法转换过程中,重点是保持调整前后利率水平基本稳定。因此,“换锚”前后,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。   个人房贷利率“换锚”后,对个人房贷选择、月供等影响如何?记者了解到,“换锚”后,个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。   如果选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变;选择浮动利率的,贷款利率由LPR加点确定,并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整,利率随参考的LPR变动而浮动。新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年,贷款利率、月还款额不会按月调整变化。   如经借贷双方协商一致,约定重定价周期为1年,贷款利率“于1月1日调整”,则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。又如经借贷双方协商一致,约定重定价周期为3年,贷款利率“于起息日在对月对日调整”,如起息日为2019年10月28日,贷款利率会在每隔3年的10月28日按照当年10月20日LPR加点重新计算。   那么,存量房贷利率如何“换锚”?10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行;已签订合同但未发放的个人住房贷款,仍按原合同约定执行。10月8日后签订借款合同的,应参考LPR定价。据相关人士表示,存量贷款“换锚”相关政策正在研究中,但不管怎样,会坚持保护借贷双方合法权益的原则。

长江商报消息●长江商报记者 江楚雅   经历了一轮洗牌的长租公寓行业或将迎来第一股。10月8日,国内第三大长租公寓青客公寓向美国证监会递交了招股说明书,成为第一家披露招股书的长租公寓公司。青客公寓计划在纳斯达克上市,股票交易代码为QK,预计融资1亿美元。   招股书显示,截至2018年12月31日,青客公寓运营覆盖6座城市,复合年增长率达114.4%。其2017及2018财年的营收分别为5.22亿元和8.89亿元,而在2019财年的前三个季度,营收已经超过了2018年全年达到8.98亿元,同比增长了51.435%。   不过高速增长的青客公寓也难以避免行业“以亏损换市场”的通病。长江商报记者梳理发现,青客公寓2017年、2018年、2019年前6个月净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。两年半的时间累计亏损11.17亿元。   长江商报记者还发现,截止到2019年6月底,青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则达27亿元,资产负债率高达133%,已达到“资不抵债”。   现金流方面,2019年6月底青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,按2018年烧掉了5.8亿元的烧钱速度来看,这笔钱不够花一年。   此外,青客公寓在第三方投诉平台、微博、豆瓣上,遭到大量用户投诉,存在诱导贷款、押金难退、网费高昂、清扫服务敷衍、高电费、偷电等问题。截至6月30日的2019财年的前三个季度,青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月,其中,47.3%的租户在合同到期前选择退租,只有5.1%的租户选择了续租。   六年运营近10万房间   有望成为长租公寓海外上市第一股的青客公寓是国内较早进入长租公寓领域的公司。   公开资料显示,青客公寓成立于2012年,在融资的助推下,青客公寓成立的六年间保持着高速扩张。2012年青客公寓可供出租的房间数为940间,到2018年末,青客公寓运营覆盖6座城市的共计91234间房间,复合年增长率为114.4%。   根据招股书引用的咨询机构出具的报告,以总租赁房间价值和数量计算,青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位;而在月租金2000元以下的档位,以房间数计算,青客公寓位居行业第一位。   快速扩张离不开资本的支持,截至目前青客公寓共获4轮融资。天眼查显示,早在2012年6月,青客公寓获得纽信创投的天使投资;2014年9月,获达晨创投的A轮融资;2015年6月,又获得赛富投资基金和老股东纽信创投1.8亿元B轮融资;2018年4月,青客宣布完成数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利管理的私募基金以及凯欣资本联合领投。   在当前的股东结构中,创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%股份,凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%股份,为最大机构投资人。此外,纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。   然而,青客公寓仍面临亏损的局面。招股说明书显示,其在2017年及2018财年均处于亏损状态,净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2019年6月30日,青客今年的亏损已达3.73亿元。   青客公寓在招股文件中总结了影响公司业绩的几大因素,包括扩大公寓网络,保持和提高入住率和租金率,控制运营成本和费用并提高运营效率的能力,管理前期资本支出和扩张成本。   同时,公司资金状况也不容乐观,到2019年6月底,青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则高达27亿元,资产负债率高达133%,已达到“资不抵债”。   现金流方面,2019年6月底青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元,按2018年烧掉了5.8亿元的烧钱速度来看,这笔钱不够花一年。   面临巨大亏损的青客公寓为何会在此时急于选择上市?房东东创始人全雳对长江商报记者表示,其一是企业对于现金流的强依赖性,进入资本寒冬后,融资难度和成本越来越大,只有通过上市来获取新一轮的资金弹药;其二是资本给予企业的期限将至,对回报的诉求紧推着企业上市;其三是蛋壳与自如即将上市的风声给予青客极大的压力,房源规模排名第三的青客须抢先一步上市,才可能在未来租赁市场获得先机。   值得注意的是,此前同是二房东模式的WeWork的IPO之路遭搁浅,根据招股书数据显示,WeWork近年疯狂跑马圈地,2017年的现金流从负12亿美金到2018年变成了负22亿美金。业内认为,仅仅靠着“概念”“理想”“愿望”无限烧钱,而无法在期限内实现盈利的企业,将被投资者视为失败的投资。   财经评论员严跃进指出,长租公寓若是要上市,需要解决三个实质性的问题。第一是房源的收储问题,若缺乏房源收储的优势,那么后续规模是难以扩大的。第二是盈利的问题,包括租金调整和其他增值服务收益等。第三是客户的维护等问题,要针对租客的需求提供差异化服务,进而培育品牌力。类似企业若是出现亏损和租金贷的问题,那么也需要在上市前后积极解决此类问题,同时形成更好的竞争力。   65%租客采用租金贷   杠杆借力“租金贷”,是青客公寓高速扩张的主要手段。   据了解,青客公寓用提供折扣的方式,使租客向合作金融机构借款,一次性预付租金。一次性付清半年房租折扣为5%,预付全年房租则折扣为10%,同时借款的利息也由青客公寓承担。青客公寓则把租客预付的租金用于高速扩张,最主要的开支是房源的装修、向房东预付数月的租金。   在青客公寓,租户最长可以办理26期的分期贷款,金融机构会将款项一次性打到青客公寓账户;但实际上,截至6月30日的2019财年的前三个季度,青客公寓与租户签订的平均合同期限仅为11.7个月,其中,47.3%的租户在合同到期前选择退租,只有5.1%的租户选择了续租。   截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元。即便全部以预付半年租金计算,按青客公寓1100元左右的平均月租金,青客公寓沉淀的预付租金规模也接近5亿元人民币。招股书披露的数据,截至2019年6月底青客公寓预付租金总额为7.9亿元人民币。目前,青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷。   而来自租金贷的资金,成为青客公寓主要收入来源和流动性来源。招股书显示,公司与租客的租赁期通常为26个月,其中大多数的锁定期为12个月。截至目前,青客公寓所提供的63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。   业内认为,租金贷模式下,本没有借贷需求的租客,实际上是出卖了自身的信用帮助长租公寓公司融资,而一旦资金链断裂,租客和房东就会陷入“叫天不应、叫地不灵”的境地。   对此,青客公寓表示,2018年8月开始,青客公寓引入了融资租赁的模式。青客公寓将装修过的房源连同家具出售给融资租赁公司然后再回租。这一模式下青客公寓的资金成本更低,更加安全,有助于摆脱对租金贷的依赖。   “对于租金贷来说,实际上当前关键要做到公开透明以及资金合规使用,若是不具备这两个条件,租金贷往往就会引起很多问题,尤其是如果租金贷和租赁房源收购等挂钩,那么风险会进一步加大,进而形成爆雷等风险。”严跃进对长江商报记者表示,所以说通过租金贷来进行业务扩张,一方面要注意各类金融风险,另外一方面要注意监管风险,至少从今年下半年看类似金融风险其实是被监管层明确提示的。   三年超20家长租公寓消失   青客公寓急于上市融资之际,又一家公寓因无法融资陷入困境。近日,又传出郑州一家老牌长租公寓撑不下去了。   事实上,前两年还站在行业风口的长租公寓,在经历一轮融资热后不少公司纷纷关门。   长江商报记者梳理公开报道发现,2017年至今,三年不到的时间已经有超过20余家长租公寓品牌倒下,其中超过一半的爆仓原因被归为“资金链断裂”。包括有爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓等知名品牌长租公寓公司倒下。   投资周期长、成本高、盈利难也是长租公寓企业面临的普遍问题。武汉本土品牌“可遇公寓”创始人佘福员在接受长江商报记者采访时表示,“可遇”主要做集中公寓运营,目前略微盈利。分散合租公寓目前整体处于亏损状态,主要原因是运营成本偏高,消费升级下,分散合租房间难溢价。   克而瑞的监测数据显示,在长租公寓盈利方面,目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%—3%,低于办公租金回报率4%—6%,且远低于国际公寓水平。   “轻重并举,资管分离,灵活经营是长租公寓未来的发展趋势。”全雳对长江商报记者表示,直至目前,整个长租公寓头部企业的格局基本已经成型,行业一度过热,目前已经开始洗牌,品牌公寓更趋于理性,过去看规模,现在更看现金流和利润,企业更注重内在价值,而不是盲目外延式的扩张。

经济日报-中国经济网北京10月10日讯 环渤海经济区地处于东北亚经济圈的中心地带,区位条件优越、自然资源丰富、产业基础雄厚,是我国最具综合优势和发展潜力的经济增长极之一,在对外开放和现代化建设全局中具有重要战略地位。近日,58同城、安居客发布的《环渤海经济区楼市报告》中提到,环渤海地区港口众多、航空业发达、具有多条高速铁路,占据渤海周边的地理位置优势,已经形成以北京为核心的经济发展带。同时,报告分析指出环渤海经济区存在区域经济发展不均、交通、教育等公共资源有待升级,热点城市吸引力不足等问题。   58安居客房产研究院分院院长张波指出,作为沿海经济带环渤海区域优势非常明显,但相比于粤港澳和长三角,环渤海经济区的区域之间的联动性相对较弱,核心城市与二三线城市间协同发展有待加强,同时需加快落实优势产业升级和转移,实现区域均衡发展,提升经济聚集水平。   经济实力:七成城市GDP增速高于7% 北京一枝独秀   根据《环渤海地区合作发展纲要》,环渤海经济区的核心是北京、天津、河北、辽宁、山东,是北方大区域对外开放的战略前沿。其中:京津冀是环渤海地区合作发展的中心区,辽中南地区建设成为我国东北对外开放重要门户,山东半岛地区成为我国北方重要开放门户。   《环渤海经济区楼市报告》显示,北京GDP总量稳居首位,天津第二,青岛第三,烟台、大连、济南、唐山、沈阳、潍坊、石家庄位于5000-10000亿区间。环渤海经济区GDP增长速度普遍在6%以上,其中GDP增速大于6%的城市有21座,占全部城市的70%;7座城市增速大于7%,占全部城市的23%。   人口方面,京津两地以天然的经济优势聚集起大量资源,北京常住人口超2000万,天津超1500万。同时高校资源的聚集也吸引众多年轻人留在当地,为当地发展注入新鲜血液。   值得关注的是,临海城市中,除青岛、大连、烟台外,秦皇岛、葫芦岛、东营、威海、丹东等市人口规模都不大,在环渤海城市群对外开放的战略规划下,沿海小城的发展潜力未来可期。   行业引力:山东住宅投资总量居首位 房企多集中二线城市购地   报告显示,环渤海地区中山东的房地产住宅投资总量最高,截至2019年7月,山东房地产住宅投资累计值已达3700亿元。但从投资增速来看,进入2019年后北京住宅投资增量最高,其次为天津,山东位居第三。   商品住宅施工面积方面,山东与其他省市相比大幅领先,2019年7月累计值接近50000万平方米,但天津增速最快,2019年7月住宅施工面积累计增长22.9%。从商品住宅新开工面积来看,山东也处于领先状态。58安居客房产研究院数据显示,截至2019年7月山东新开工面积累计值超过10000万平方米,同比增速相对保持稳定。北京在2-4月同比出现大幅上涨,到6、7月份回落。   报告指出,尽管北京经济发展有明显优势,但较为严苛的调控政策对房企投资有一定影响,更多房企选择集中天津、潍坊、青岛等二线城市购地。2019年上半年,天津以800万平方米的住宅用地成交面积位居首位,潍坊、青岛住宅用地成交面积均超过550万平方米。   新房市场:沈阳新房热度第一 在津购房人群中北京人占比12.6%   报告显示,2019年1-7月,环渤海经济区整体新房找房热度呈现“先升后降”趋势,3、4月份找房热度达到顶点,5月份后趋于平稳。区域内热点城市也呈现相同趋势。   从城市排名来看,京津及三省省会城市购房热度更为集中,沈阳2019年1-7月新房找房热度同比涨幅超三成,青岛4-6月份的找房热度一度超过天津位居第三位。   58同城、安居客平台大数据信息显示,环渤海地区的购房人群多以本地购房者为主。基于北京较为严厉的限购政策,天津成为承接北京购房需求的第二门户,京津双城生活人群众多。天津外地购房人群中,来自北京的购房人群占整体购房人群12.6%。   从2019年1-7月新房商品住宅成交均价走势来看,环渤海热点城市中北京的成交价格领先,平均在4万元/平方米上下波动;其他城市房价表现平稳。   二手房市场:京津及省会城市需求占比超七成   报告显示,环渤海地区二手房挂牌房源量从1-2月份开始走高,5-7月份达到高位;2月份后天津二手房挂牌房源量大幅下行。二手房城市分布来看,北京、天津的二手房挂牌房源量明显高于其他城市,其他省份中,省会城市的二手房挂牌房源量并无明显优势。   根据安居客线上二手房挂牌价格来看,北京依旧以其绝对优势领先全经济区。2019年1-7月,北京二手房挂牌价格超过6万元/㎡,第二名天津二手房挂牌价仅2.2万元/㎡。其他城市的价格均在2万元/㎡以下。   二手房需求方面,京津及三个省会城市占据整个经济区71.3%的需求。沈阳的二手房访问量自3月份以后超过北京,成为区域内二手房需求量最高的城市,同比去年涨幅13.2%。   租赁市场:北京租赁房源供应过半 中小户型仍为主流   报告显示,环渤海地区中,北京的租房供应占据绝对优势,2019年1-7月租赁房源占整个地区的比值为55.1%,天津为13.5%,其余地区租赁房源占比较低,除沈阳、大连外占比均在5%以下。   从租赁房源供应面积段看,环渤海重点城市中50㎡以下房源供应占比30.4%;50-70㎡租赁房源占比25.2%。其中,天津50 ㎡以下租赁房源占比超七成,北京50-70 ㎡房源供应量相对占优。   户型方面,58安居客房产研究院数据显示,环渤海重点城市中一居室的租赁房源供应占比42.2%,二居室占比38.7%,中小户型仍为主流。天津一居室占比65.8%;沈阳、大连一居室供应占比近五成,而北京一居室占比36.2%,与二居室占比相差无几。   从租金来看,因北京租赁房源数量领先,环渤海地区租金价格受北京影响较大,6000元/月以上房源占比28.3%。具体城市价格段分布各有不同:北京6000元/月以上房源占比47.1%,天津1500-2000元/月租赁房源占比47.7 %。石家庄、唐山1000元/月以下房源占比较高。   报告指出,整体租房需求方面,北京超2000万的常住人口带来大量租房需求,占整体需求的20.3%,需求量大也推动租金上涨,北京月度平均租金97.7元/㎡·月远高于其他城市。青岛、沈阳、天津等城市需求占比均不足10%。20个城市的阅读平均租金在20元/㎡·月以下。   就业热度:求职及招聘热度集中于北京 难以形成聚集效应   环渤海地区人口、经济发展水平不均衡,就业形势也出现差异化,仅北京具有较强的就业引力。   报告显示,二季度一线城市招聘需求大,广州企业招聘最活跃,北京仅排名第四,环渤海仅一城上榜;而长三角、粤港澳地区均有多个城市上榜。   在求职热度方面,北上广深四大一线城市依然是求职者的首选就业城市,北京求职热度排名第二。环渤海也仅有北京进入求职热度TOP10,难以形成聚集效应。   从企业支付平均薪资来看,环渤海地区也仅有北京一座城市上榜。2019年二季度,上海的企业支付平均月薪为9506元/月,排名第一,北京的企业支付均薪为7350元/月,排名第八。   报告指出,尽管二季度一线城市的招聘活跃度、求职热度和薪资水平普遍高于新一线城市,但新一线城市在这几项指标的增幅上均有更突出的表现。环渤海地区除了北京之外,还需要带动区域内其他城市共同发展。   58安居客房产研究院分院院长张波指出,房企对环渤海区域偏爱有加, 2019年上半年,以新城控股、融创中国、碧桂园、万科等为首的头部房企在环渤海地区拿地金额同比增长15.6%,对周边热点二线及三四线城市投资大幅增长。未来随着大连烟台海底隧道的建成,山东半岛主动承接一批高端经济产业项目转移,以及京津冀协同发展下唐山与天津滨海新区优势产业合作的陆续对接,,环渤海经济区内核心城市间的联动将会大大增强,也将带动房地产行业不断打破城市边界,实现融合发展。

本文由金沙js333娱乐场发布于房产,转载请注明出处:山东住宅投资总量居首,整体平稳

关键词: