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新市民与盘活存量是住房保障的方向金沙js333娱乐

2020-04-27 19:58

除了春节,十一黄金周是中国最有影响力的旅游假期,也被视为拉动内需、促进消费的一大举措。自金融危机以来,通过旅游消费促进社会经济增长成为常态。充足的休息时间,也刺激老百姓经济思维从简单的“积累型”向“积累——消费型”转变,起到了“四两拨千斤”的效果。   在刚刚过去的2019年十一黄金周,经文化和旅游部综合测算,全国共接待国内游客7.82亿人次,同比增长7.81%;实现国内旅游收入6497.1亿元,同比增长8.47%。受景区降价、高速免费、文旅融合和监管有力等积极因素影响,游客满意度和获得感稳步提升。   稳中有升,规模依然巨大,但变化也在发生。中国旅游人次增长进入了个位数时代。   商务部的数据显示,2018年10月1日至7日,全国零售和餐饮企业实现销售额约1.4万亿元,日均销售额比上一年“十一”黄金周增长9.5%。这是这一指标十年来第一次跌破10%。另据文化和旅游部测算,这七天国内游客数量为7.26亿人次,同比增长9.4%,这是金融危机之后,国内旅游人次增速首次跌入10%。   人们的旅游花费确实变少了,2018年黄金周人们比去年明显更偏爱距离较近的目的地。年轻人与30岁以上人群的收入差距也显著反映到了假期旅游消费上。除了旅行者愿意花多少钱的变化,也有高铁提速带来的影响,航班数量也在2018年第一次降低。   另一方面,一二线城市消费降级,三四五线城市下沉市场正在被激活。拼多多的崛起,让电商巨头开始关注被忽略的“五环外人群”的消费升级。但如何才能真正连接“五环外人群”与下沉市场的需求与供给?如何真正实现供给侧改革,满足他们的消费升级需求?   消费升级时代 五环外人群偏爱“质价比”   同步悄然变化的是酒店市场。   中国的酒店行业已度过了快速发展阶段,由于受到中国房地产市场降温影响,预计整体增速将由之前7.3%的复合增长降为5.7%左右。高端酒店普遍表现欠佳,传统业主陷入困局。   在细分市场中,高端酒店细分市场的情况最为严峻,预计未来五年增长率仅为3%左右。这主要是由于国家出台“八规六禁”后,差旅费用限制成为各企业的重要参考,商旅出行消费持续受到限制向下转移,高端酒店业主纷纷被迫寻找出路。   但传统酒店的日子同样不好过,就巨头华住来看,华住的三大核心经营指标均出现了大幅下滑,RevPAR整体下滑2.1%、中高端的ADR下滑0.7%、OCC整体下滑2.3%,同时OCC数据从18年Q2开始大幅下滑,目前已连续四个季度呈断崖式下跌了,一路从7.9%的增长率跌倒了-2.1%。   高端酒店折戟,传统酒店接连出现颓势,人们日益增长的“好住不贵”的酒店需求与新型酒店缺乏之间的矛盾日益突出。   旅游消费人群倒逼新型酒店快速的出现与成长。但酒店的经营除了成熟的管理运营标准体系外,核心能力更注重品牌效应、会员体系,这都需长期的积累与沉淀。   OYO是在这个大势下出现的,以“花更少住更好”为口号,自2017年11月进入中国,OYO酒店已经覆盖全国338座城市,签约超过13000家酒店,超过59万间客房。OYO酒店已经成为中国最大的单品牌酒店,以及中国第二大酒店集团、全球第三大酒店集团。   对比2018年黄金周人们比去年明显更偏爱距离较近的目的地、旅游花费变少这个数据就能看出,五环外的人需要好住不贵的酒店;五环内的人同样在经历消费“第四时代”,人们不再注重物质与品牌上的攀比和享受,而是更加理性地选择去品牌化与更高性价比的商品。   所以OYO的出现被外界评价为“错位竞争”,它完美地契合了五环外人群的消费升级和五环内人群的“第四时代”,帮助国内传统业主在管理运营环节短期内完成破局、建立了一个全新的酒店品牌。   2019年十一前夕,OYO研究院发布了2019年OYO酒店国庆大数据报告,特别选取了京津冀、江浙沪、珠三角、成渝等四大经济圈,按照区域来寻找“圈内”的热门旅游城市和景点,描绘国庆出行热力图。   大数据显示,除了老牌的天津、杭州、广州、成都、苏州、珠海等热门城市外,在四大经济圈,邯郸、惠州、嘉兴、温州成为“四大新秀”。随着旅游消费升级,下沉市场的城市休闲客群快速崛起,小吃街、主题公园等强势拉动着地区旅游经济的增长。   另辟蹊径 OYO用创新思维开拓全新市场   有人称OYO为变革者、有人称它为颠覆者,但从单体酒店主和消费人群两方来看,它这两种属性兼而有之。OYO激活了中高端酒店都不愿意做的下沉酒店市场,又带给了消费者好住不贵的酒店。它给传统单体酒店引入流量、会员体系建设,然后带来品牌集聚效应。   OYO进入市场后,在很长时间里做的事情就是整合与改造,然后与传统酒店竞争、与OTA合作,但这对新型酒店来说都不是最重要的。   最重要的是帮助酒店运营赋能。究其原因,因为OYO从创新思维出发,做的是与传统酒店不一样的生意。   从酒店管理上,OYO推出了去“店长化”的模式,因为互联网时代,酒店收益结构复杂,数字化、网络化影响深远,新增了客户管理和大数据方面的变革,也带来了订单渠道的多元化,这已经无法由单个店长独立管理。   基于此,OYO搭建了一个人工智能动态调价系统,全面掌控酒店的定价策略,结合大数据、流量波动、周边环境等因素,根据供需关系为酒店房源自动定价。也正是因为智能动态调价,OYO可以完全颠覆传统“店长模式”,脱离“人”这一变量,通过科技、技术手段达到对酒店运营管理的标准化优化,从而实现酒店总营收和盈利能力的提升。   OYO的去“店长化”模式解放了酒店的运营,从成本上也节约了店长这一沉重的人力成本负担,并且从技术的运营能力上来看,酒店的规模越大,OYO酒店平台所能发挥的管理能力越出色,带来的边际效益也越大。   随着新零售时代来临,酒店行业也面临着运营方式的转变,以消费者为中心,急需人、货、场重构,通过系统结构、人员组织、运行方式等方面的变革,快速适应用户需求,最终达到最高效能的一种生产管理方式。这也与经济发展下新型消费人群的需求不谋而合。   新型消费人群的需求越来越多,对体验的预期也越来越高,作为新型酒店,OYO对于私域流量的运营也在构建,具体表现在体验、复购、客服方面,更好地引导、帮助、触达到消费者,让消费者在酒店预订到入住前的体验能越来越好,然后与用户建立更紧密的关系,同时构建自己的流量池,这也是OYO对于用户经营思维的转变。   OYO酒店日前发布的2019暑期大数据报告显示,下沉市场的酒店消费力继续崛起,三四线城市不光是“带娃看世界”、“夕阳红看世界”,从预定数据来看也在不断攀升,下沉市场的消费红利进一步被激发。在年龄分布上,18-25岁占比最高,为23.8%,年轻人群成为下沉市场的消费主力军。   毋庸置疑的是,OYO的确是撬开了下沉市场酒店生意的大门。中小单体酒店市场规模价值万亿,庞大的消费群体与正向的消费升级趋势,都促使这片市场潜力无限。从OYO酒店在下沉市场取得的成绩来看,它仍然有很多空间。

改革开放以来,我国住房制度从改革探索阶段、全面改革阶段逐渐过渡到2016年至今的深化住房制度改革和长效机制建设阶段。作为解决居民住房问题的重要手段,长期以来保障性住房制度作为住房工作的重点,也随着住房制度的演进逐步推进。回顾住房制度改革的四十年,家庭居住水平明显改善,提升速度快于其他发展中国家。未来,伴随住房市场日趋成熟以及城镇化水平的推进,新市民群体的住房问题以及存量住房居住品质的进一步提升应是下一阶段住房保障的重点方向。   保障性住房制度稳步发展   伴随住房制度的改革,保障性住房制度也随着住房制度的演进逐步推进,并已逐渐形成“租售补”并举的政策体系。   保障性住房对象不断明确与扩大。最初,经济适用住房的保障对象为中低收入家庭的住房困难户,廉租住房的保障对象为具有城镇常住居民户口的最低收入家庭。随后,国家提出大力发展公共租赁住房,公共租赁住房供应对象进一步扩展至城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。2016年5月,国务院发文明确提出公租房保障对象应包括符合当地城镇居民公租房准入条件的城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员。根据我们对于已公布的231个地级市的保障住房申请条件的整理,截至2019年6月,这231个地级市中,90%的城市将非本市户籍的外来务工人员纳入了住房保障的范围内。其中包括北京、上海等特大型城市。   保障方式趋于多样化。住房改革初期,出售公房、住房补贴是主要的住房保障方式。随后,逐步推出了具有社会保障性质的经济适用住房供中低收入家庭购买,同时政府或单位提供廉租住房解决低收入家庭居住困难,且有条件地区可对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。在住房商品化的背景下,政府保障方式逐渐转变为实物保障与货币补贴并举,逐步加大租赁补贴发放力度,发展中低价位、中小套型的“两限房”且推出与市场接轨但兼顾保障性的共有产权住房,增加住房有效供应,提升居民的获得感。另外,随着城镇化进程的加快,新型城市化建设,对原有旧城改造包括棚户区改造、危房改造、城中村改造等也成为保障性住房建设的重要内容。   投入力度不断加大。政府作为保障性住房建设的责任主体,近年来不断加大对保障性住房的资金扶持力度,2011年全国保障性安居工程各级财政支出为3343亿元,到2018年上升至7372亿元,增长近超过1倍。其中,中央补助城镇保障性安居工程力度一直保持在2000亿元以上。此外,各项税费优惠政策的退出,针对不同保障性住房,免收各项收费基金、土地出让收入以及减免相关税费,也为住房保障稳步推进提供了重要制度支持。   城镇家庭居住品质明显提升   住房改革初期,我国城镇居民整体居住条件处于较低水平。根据国家统计局人口普查数据,2000年,18.9%的家庭住房中无饮用自来水,54.1%的家庭住房内无洗澡设施,25.5%和12.7%的家庭家中无厕所和厨房,另外还有37%的家庭以煤炭和柴草为炊事燃料。   随着住房制度改革不断演进,保障性住房制度不断完善,城镇家庭的居住状况得到了长足的改善。   城镇化不断推进,人口快速流动的大背景下,住房自有率稳步提高。根据国家统计局人口普查数据及中国家庭金融调查数据,2000至2017年,城镇家庭住房自有率从74.1%稳步上升至80.8%,处于国际较高水平。   人均居住面积增长迅速。1978年我国城镇人均住宅建筑面积仅6.7平方米,到1998年已增加近2倍,达到18.66平方米。随着住房商品化全面改革和住房保障工作的全面开展,2017年增加至36.9平方米。近40年间,复合年均增速达到5%左右。   住房配套设施趋于完善。2010年,75.8%的城镇住房同时拥有厨房和厕所,2017年则达到90.7%。而无饮用自来水的家庭比例下降至13.4%,无洗澡设施的家庭比例较2000年下降近一半至28.2%,而80%的家庭也已用上更加节能环保的燃气和电作为燃料。   住房承重类型改进,安全性大幅提升。2000至2010年,砖木结构住房占比已由73.9%下降至30.1%,转变为钢筋混凝土结构和混合结构,占比分别为22.8%和40.3%,稳定性和安全性更高。   居住水平的快速提高明显快于其他发展中国家。在人均住房面积上,印度长期处于10平方米以下的水平,2012年城镇人均住房面积仅9.6平方米。俄罗斯从1992年的16.8平方米增加至2016年的24.6平方米,而达到相同增长我国仅用了6年。在配套设施上,根据世界卫生组织数据,2017年我国城镇家庭厕所达到安全管理标准的占比为83.7%,且相比2000年增幅高达184.7%,绝对值和增幅都位于金砖国家首位。另外,在住房中使用达到安全管理标准饮用水的中国家庭占比为91.5%,相比2000年增长41.2%,而南非、俄罗斯占比均为76%,增幅分别仅为19.9%、1.9%。   关注新市民与盘活存量是住房保障未来发展方向   整体来看,我国居民住房短缺的问题已基本得以解决。然而结构上看,特定区域和特定人群的住房问题仍有待解决。尤其是在房价较高,人口净流入的大型和特大型城市中的新市民住房问题需要引起重视。同时通过对现有存量住房的盘活及更新,进一步提升居住品质,既是人民对美好生活的向往,也是住房市场发展的必然方向。   第一,关注新市民群体。新市民群体规模庞大,年轻,受教育程度高,为经济发展和城市建设做出巨大贡献。目前,政府和学术界尚未对“新市民”进行统一界定。本文将“新市民”界定为在城镇地区居住六个月以上的流动人口,包括跨市流动的城镇户籍居民和农村户籍居民以及市内跨区县流动的农村户籍居民。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的推算,截至2017年底,我国约有2.04亿新市民,占全国城镇常住人口的25.1%。此外,新市民群体为当地所得税做出巨大贡献,其缴纳个税在总个税中的占比是其收入在总收入占比的1.11倍,本地居民仅为0.95。其创业创新比例显著高于本地居民,新市民个体工商户和设立的私营企业为所在城市创造了近5000万个就业岗位,相当于城市就业人数的11.7%,带动城市就业。   然而,新市民群体住房自有率较低,享受的住房保障少,住房条件差。新市民购买政策性住房的比例为3.4%,低于本地居民家庭的8.3%。且以租赁形式居住的新市民家庭中,租住公租房的比例仅2.1%,远小于本地居民的18.5%。新市民家庭合租比例达18%,合租住房中居住3户及以上的比例高达56.2%。   关注新市民群体的住房问题,帮助其实现扎根城市、安居乐业的梦想,有助于中国社会稳定及经济平稳增长。   第二,盘活更新存量住房,进一步提升居住品质。存量住房规模大,充足的存量住房为发展租房市场,实现“租购并举”提供了必要条件。根据中国家庭金融调查与研究中心《2017中国城镇住房空置分析》报告,2017,我国城镇家庭住房拥有率为90.2%,多套房拥有率为22.1%,套户比达到1.18。通过规范与完善租赁市场,降低相关税费,采用租赁补贴的住房保障形式,能有效激活存量住房,化解存量住房风险,降低租房家庭负担,解决城市化发展中的结构性居住难题。   但与此同时,部分存量住房仍有改进的空间。随着新建商品房的增加以及棚户区改造的推进,整体房屋越来越新,但仍然存在48.0% 的家庭住在2000年以前建成的房屋中,对这些住房进行加固、翻新等一系列改造工作非常必要。这不仅能提高居住在老旧小区家庭的获得感,更能够提升城市整体居住品质。   放眼全球,住房保障是各国政府共同面对的重点难点问题。中国所处的特殊阶段,城镇化持续推进及人口快速流动为住房保障工作提出了新的要求。住房市场的复杂变化同时又增加了住房保障工作的难度。只有坚持以人为本的发展理念,才能不断完善住房保障体系,发挥住房保障应有的作用。   

记者从宁夏银川市政府获悉,10月起,银川市对房地产经纪机构和经纪从业人员实行“红黑名单”制度,房地产经纪机构捏造散布涨价信息,或与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格等将被列入“黑名单”。   根据《银川市房地产经纪机构和经纪从业人员红黑名单暂行办法》,房地产经纪机构对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖出房屋赚取差价;以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;泄露或者不当使用委托人个人信息或商业秘密,谋取不正当利益;为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;改变房屋内部结构分割出租;侵占、挪用房地产交易资金,擅自划转客户交易结算资金;经纪机构的经纪从业人员承购或承租自己提供经纪服务的房屋等房产经纪行为,均将被列入“黑名单”并在网站予以公示。   据了解,银川市将对列入“黑名单”的企业实行定期报告制度,由辖区主管部门定期书面报告一次其经营情况,并将其列入重点监管检查对象,加大日常监管力度,限制其参加评优、表彰活动。被列入“黑名单”的企业还必须支持行业性约束和惩戒,支持行业协会按照行业规定对其实行警告、行业内通报批评、公开谴责以及劝退等惩戒措施。   另外,银川市对列入“红名单”的房地产经纪机构,在办理行政审批过程中可根据情况实施“绿色通道”机制优先办理,推荐企业参加相关评优、表彰活动,并在各类政府优惠政策中优先考虑。

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