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杭州楼市,库存量达历史峰值

2020-04-06 01:55

中新网10月17日电 据澳洲网报道,追溯到1994年,还不是美国总统的房地产开发商特朗普在讲话中表示,由于亚洲消费者的力量,风水是房地产行业“不可忽视”的东西。风水也同样影响着一些澳大利亚人,这不仅反映在一些新兴的住宅项目中,澳大利亚首个利用风水建筑的房子可以追溯至150年前。   澳美等西方国家对风水并不陌生   据报道,美国现任总统特朗普位于纽约的特朗普大厦在建造的时候委托了一名风水大师,特朗普大厦是一个可以俯瞰中央公园的酒店住宅大楼。   风水规划了建筑物中的正能量和负能量的来源,旨在最大程度地增加住宅内或企业场所的“气”或者能量,据说这可以增加个人的福祉,也可以促进一个企业的发展。近年来,澳大利亚新兴住宅项目的开发商也增加了对风水的使用,以迎合亚洲买家的口味,其中包括密切注意建筑物的选址,建筑物外部形状以及占地面积等。   沈大卫是Wuzhong International Australia的一名董事,其公司在南墨尔本的最新住宅就采纳了风水原则的建筑形式,室内设计和配色方案。尽管沈先生否认了该项目有风水大师介入,但是他表示项目建筑师被要求最大限度地提高风水中的“感觉良好的因素”。   “风水”在澳大利亚并非初来乍到   虽然在澳大利亚推广风水似乎是一个相对较新兴的现象,然而这一因素在澳大利亚的历史可以追溯至十九世纪五十年代左右。   然而由于非欧洲移民被禁止,白澳政策一度阻碍了风水在澳大利亚的发展。随着二十世纪七十年代,亚洲移民涌入澳大利亚,在澳大利亚城市中重新引入了具有风水元素的建筑,比如庙宇和墓地。   时至今日,澳大利亚风水的应用已经远远超出了精神领域的意义,中密度至高密度的住宅楼,甚至是购物中心都融入了风水元素。格罗夫斯表示,忽视风水因素的澳大利亚房地产开发商很快就会尝到后果。   如何正确使用风水?   国际风水协会澳大利亚分会的现任主席莱尔德是一名受过经典训练的风水大师,对于她来说,正确使用风水不应当妨碍建筑物的环境表现。   她说:“我们唯一不喜欢的是某些前卫设计中的不规则空间和尖角设计。”对于墨尔本设计学院非西方建筑史专家格罗夫斯来说,风水的使用并不仅仅是财务上的成功,他指出,风水和西方仪式之间存在着社会文化上的相似之处。他表示,注入建筑奉献仪式,隆重庆祝各种活动和奠基等传统都反映了风水,因为它们强调了建筑物使用者的未来福祉或者生产力。

热点虽有 热度已降 杭州楼市更趋理性 “金九银十”风光不再   接二连三的“万人摇”、主管部门介入调查的“公寓界拼多多”,土拍降温、二手房降价……楼市传统销售黄金期“金九银十”已过大半,杭州楼市热点不断。   热点背后,信号强烈:在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下,楼市预期已经转变,理性回归,房住不炒。   “银十”怪象背后:投资客退潮   国庆假期,杭州诞生第16个“万人摇”楼盘——杨柳郡。10月2日,该楼盘公示登记结果,590套房、10416组登记,外界普遍认为“最后的杨柳郡”会迅速清盘。可意外的是,10月9日选房日,90平方米以上的大户型依然抢手,44平方米至66平方米的小户型却遭遇大规模弃选,号子一直叫到了9201号购房者。这场选房“马拉松”,足足“跑”了10个小时。   “投资客在撤退。只有那些真正考虑自住的人,才会对户型、楼层挑挑拣拣。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析,大规模弃选,正说明本次摇号的参与者大多为了自住。   这几天,记者走访了几家准备本月开盘的“网红盘”,比如滨江区的绿城·晓风印月、南星板块的仁恒滨江园等,销售人员均表示,意向客户均是自住,投资客几近绝迹。   在投资更为活跃的酒店式公寓市场,投资客也在离场。国庆假期,位于绿地·华家池项目内的“华家池·侨公馆”,打出“68万起”的超低价格。事实是,一家销售代理公司将一套酒店式公寓分割成3套销售,由3个陌生人“共享产证”。如此“操作”,引来杭州市住保房管局介入。丁建刚分析,一套房拆成3套卖,折射出酒店式公寓市场分化严重,“虽然投资客尚存,但可投资额度已经降低了。”数据显示,今年前3季度,杭州市区酒店式公寓成交13471套,同比下降45.6%。   “万人摇”“不需摇”并存:新房降温   投资在退潮,如果回顾一下刚刚过去的“金九”,还能看出更多端倪。   据浙报传媒地产研究院统计,9月,杭州新房成交量为11662套,与去年同期相比下降了约8.95%。今年前三季度,杭州商品房总成交93536套,较上年同期下跌了约17.01%,为2015年以来的第二低。   虽然9月出现2个“万人摇”的红盘,但更多楼盘是“不需摇”的。据不完全统计,9月杭州楼市整体中签率约为14%,较8月份的8%涨幅明显。流摇楼盘多达43个,临安区、余杭区成为流摇高发区。单个楼盘的表现,更能说明中签率在走高:8月金地·江山风华推出的房源中签率7.7%,但9月升至10.3%;新希望滨江·锦宸8月中签率为5.56%,9月升到了17.9%……   进入10月,开发商的出货节奏明显加快。本月,杭州预计有61个盘入市,其中纯新盘24个。少数拥有“限价彩蛋”的红盘,依旧会红得发紫。比如第17个“万人摇”大江东板块河庄街道的金色和庄,均价1.2万元,比周边二手房低了6000元,导致220套房子有28719户家庭报名登记,成为杭州摇号至今报名人数最多的楼盘。不过,它并没有“焐热”整体行情,大多数楼盘则要“清冷”很多。像恒大·国玺悦龙府领出第一批预售证,共计124套,均价3.85万元/平方米,首开只有54人报名,直接流摇。2017年,恒大的拿地楼面价为30387元/平方米,业内人士测算,项目保本房价是4.25万元/平方米。亏本销售,足见开发商对未来的判断并不乐观,与其捂盘僵持,不如割肉“抢跑”。   土地、二手房均降价:理性回归   更多迹象表明,楼市已经“入秋”。   从房地产的“面粉”——土地市场看,降温十分明显。“限房价、限地价”新政影响下,杭州土拍一改此前的火爆。9月以来,杭州共成功出让涉宅地块18宗,其中溢价率在20%以上的地块仅有8宗,甚至还有3宗地块底价成交。可以预见,在调控政策延续、融资环境趋紧、去化压力显现、短线预期锁死的大背景下,土地市场也将更加趋于理性。   再看二手房市场。“从成交量变化来看,今年3月起,每个月都有一些回落。”杭州我爱我家品牌总监周包军认为,杭州二手房成交正呈“阶梯式”下滑趋势,到9月二手房成交已跌至6098套。另一方面,二手房的供应量相当充裕,目前已有超过9.6万套二手房挂牌。随着供应增加和成交周期变长,二手房的价格也在松动,房东一改以往的“牛气”,有了3%至5%的议价空间。周包军认为,回落是市场向“正常”的回归。“尤其是土地‘双限’,对稳定预期的效果非常明显。眼下,调控没有出现任何松动,购房者情绪平和。”他表示,目前二手房市场投资客的身影较少,购买者大多是自住客户。

原标题:库存达峰值 北京限竞房土地供应持续增加   截至目前,北京地区限竞房签约数量合计达到20589套,突破2万套大关。与此同时,北京土地市场累计已经成交超过100宗限竞房地块,数量仍在增加。因供应量持续攀升,北京地区限竞房库存量达到历史高峰。业内人士称,未来北京地区新房将以限竞房供应为主,项目去化率将持续分化。地块位置、开发商资质、配套设施建设,将是区分限竞房项目优劣的主要因素。   项目成交分化   中原地产数据显示,截至目前,北京限竞房入市超过14个月,限竞房签约数量合计达到20589套,突破2万套大关。与此同时,限竞房供应量达到4.66万套,库存量达到历史最高值。从单月网签数据看,最近几个月都是高位,但与供应量相比库存持续积压。限竞房连续14个月出现供应大于签约的现象。   中原地产指出,北京限竞房自2018年6月10日开始入市,目前已入市限竞房项目达到63个,合计入市限竞房100期,合计供应住宅套数达到46618套。按照成交套数计算,网签完成率为44.2%。其中,已完成网签的限竞房面积合计218万平方米,平均网签均价为48821元/平方米。   从已入市的限竞房销售情况看,项目之间去化率分化严重。中原地产首席分析师张大伟指出,少数位置优秀的项目签约相对活跃,大部分项目去化率出现了问题。市场出现明显的二八现象,20%的项目占据超过80%的销售。后续随着大量郊区项目入市,预计限竞房去化难题依然较大。   10月15日,中国证券报记者走访位于大兴区多个知名限竞房项目发现,限竞房项目去化率低主要和位置有关。多数销售欠佳的房源存在交通不便、配套设施缺失等现象。有的限竞房项目距离最近的地铁直线距离超过5公里。   以位于大兴区庞各庄附近的限竞房新楼盘项目为例,项目2018年10月开盘,楼盘已经封顶,但目前仍然在大力推销。项目附近没有地铁,居民区有开发商班车接送。据销售人员介绍,在这里买房的多数是改善型需求为主,毕竟单价低,可以挑合适的户型,未来说不定地铁就通了。   中国证券报记者走访发现,多数大兴区限竞房项目以大户型为主,由于不符合“非普通住宅”的标准,对购买者首付和贷款的资质要求较高。这也是造成去化较难的一大原因。   “多数项目的小户型在开盘时就一抢而空,很多开发商对小户型存在捂盘、惜售的情况。特价房不是想买就能买到,有些开发商‘十一’期间推出了几套特价房,但是抢到的客户基本都内部排了很久。”某中介销售人员对中国证券报记者表示。   “如果做成普通住宅,很多两居室一推出就被抢空。”某楼盘销售人员对中国证券报记者表示。很多楼盘为了配合销售,将总房款在销售时进行分解,一部分为住宅费用,另一部分分解为精装修费用。   二手房引流   限竞房去化较难的原因与二手房选择性较大、对购房者引流有关。“二手房基本都是成熟的社区,在配套上有明显的优势。特别是学区和医疗,这些方面限竞房无法竞争。”多位业内人士对中国证券报记者表示。   多家地产机构数据显示,2019年“金九”以来,北京二手房市场整体价格出现下调,特别是与限竞房总价接近的房源,都有明显的价格调整。二手房降价对限竞房去化造成较大冲击。   以限竞房项目较多的大兴区为例,多个限竞房项目周围都有2014年以后入市的二手房项目,开发商多为保利、万科、龙湖、首开等知名开发商,项目品质和物业管理与目前入市的限竞房项目相比难分伯仲。   “这些次新房项目最大的问题是房本不满五年,原值较低。如果首付比例不够,个税比例要求较高。但如果是二套改善型,首付比例本身就很高,从这个角度看,这些次新房项目是很好的选择。毕竟现在的限竞房由于价格被限制,多数是毛坯交房,加上装修时间真正入住可能需要两年左右。算上时间成本,不如买次新房。”某中介销售人员对中国证券报记者表示。   张大伟表示,2019年楼市小阳春过后,从点到区域房价开始调整,热点城市逐渐下行。此外,北京的贷款政策严格,而非普通住宅标准过低,因此市场购房者基本都按照非普通住宅首付,二套首付比例需要80%。如果信贷政策没有大的变化,北京楼市也难有大的波动。随着限竞房供应持续增加,存量二手房将继续与限竞房博弈。   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2019年楼市小阳春过后,多地区出现市场降温现象,短期看都和金融信贷政策调整有关。商业银行受益于降准政策效应,贷款政策有放松的空间,对房地产有一定的积极影响。但整体来看,房地产信贷政策仍然以稳定为主。从公积金政策变化看,无锡、呼和浩特等城市今年有所收紧,扬州、厦门、汕头等城市有所宽松,放宽的城市对刚需首套购房者利好较大,对换房者而言影响较小。   供地持续增加   北京市规划和自然资源委员会网站信息显示,10月15日,北京出让3宗限竞房住宅地块。地块分别位于大兴区黄村镇孙村、通州区马驹桥镇、大兴区旧宫东站。三宗地块的商品住房都需要执行90/70政策,且限价销售。此外,三宗地块均配套幼儿园教育用地。从参与的企业看,旧宫地块有10次报价16家企业参与,孙村地块有5次报价7家企业参与,马驹桥地块有一次报价。   中国证券报记者梳理发现,叠加10月15日的3宗和以及即将拍卖的2宗,今年以来北京合计将成交105宗限竞房住宅地块。从地理位置看,大兴及亦庄成交地块高达28宗,大兴区已成为北京限竞房市场的红海。   从参与拿地的企业看,民企参与限竞房拿地的数量明显减少,联合体拿地的现象较为突出。以上述亦庄旧宫地块为例,参与竞拍的房企中,“电建+京能”“融创+南昌市政”“金茂+世茂+中交”“首开+保利”“中铁置业+建工”均是以联合体方式参与竞拍。   对此,诸葛找房分析师国仕英对中国证券报记者表示,在北京地区已入市的限竞房项目中,不少是通过联合体拿地的方式。这一方面可以增加拿地的概率,另一方面后期运营销售有双重优势。此外,如果去化率不及预期,给单家房企的资金压力会相应减小。

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