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粤港澳房地产市场白皮书,中国官方释信号

2020-03-29 12:19

中新社北京10月18日电 在内外压力共振之下,2019年第三季度,中国国内生产总值同比增速放缓至6.0%,较二季度小幅下滑0.2个百分点。过去在宏观经济发展遇到困难时,刺激房地产市场被视为摆脱危机的一种手段。但在18日的前三季度国民经济运行情况发布会上,国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇释放明确信号:不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。   18日发布的数据显示,前三季度,中国房地产多项核心数据保持平稳,房地产开发投资同比增长10.5%,连续9个月保持在10%以上。   清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出,前三季度,房地产业的投资活动对经济增长仍处于净贡献阶段。不过,房地产业发展不能脱离经济社会发展基本面的支撑,所以从投资拉动的角度来看,客观上说,房地产投资不会再有太大的增长空间。   这一判断也与近期的房地产政策走势大致相符。   7月30日召开的中共中央政治局会议再提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并且明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后,房地产市场调控政策一直保持稳中趋严的态势。房地产调控不仅未有松动,反而在如金融等部分领域出现进一步收紧态势。   8月底,媒体报道称,多家银行开始收紧房地产开发贷额度。易居研究院研究员沈昕表示,这是继房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道陆续收紧以来,涉房资金的进一步收紧。   在居民房贷方面,全国首套房贷平均利率连续4个月上升,此前多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额,并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易,严防信用卡资金流入楼市。10月8日,新发放商业性个人住房贷款执行新的LPR定价机制,从各地的执行情况来看,与之前的贷款利率水平基本保持稳定。   据中原地产研究中心统计,9月份,各类房地产相关调控政策发布48次,虽然少于8月份的60次和7月份的56次,但整体而言,房地产调控政策依然处于密集发布期,而且多地楼市政策以收紧为主基调。   中原地产首席分析师张大伟认为,房价涨幅过高就会有政策加码出现。在“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求下,调控不利的城市将被问责。这也让近期房地产市场波动幅度变窄,持续处于稳定状态。   房地产业界认为,房地产的角色正在从拉动经济的“引擎”逐渐成为稳定经济的“压舱石”。刘洪玉指出,对于体量如此大的行业来说,房地产的主要贡献还在于以自身的平稳发展维持宏观经济社会发展的稳定。   当前,在“房住不炒”的定位下,中国正着力构建完善的基本住房制度和有利于市场稳定的长效机制。刘洪玉表示,目前房地产价格快速上涨的状况已经发生转变,房地产市场开始趋于理性,市场也更加稳定。

经过20余年的政策考量和发展积淀,粤港澳大湾区已经成为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。粤港澳大湾区未来发展的潜力和格局如何?大湾区住房是否面临可持续发展问题?破解之道又在哪里?10月18日,贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》,用海量数据和专业分析给出答案。   年均150万人迁入 市场潜力巨大   近几年大湾区民企500强数量增长快速,高度发达的民营企业带动了大量就业和人口的增长。《白皮书》数据显示,近三年大湾区平均每年增加150万人口,核心城市深圳和广州的人口吸引力最强,常住人口分别增长165万和140万。大量人口涌入使得大湾区住房缺口扩大,整体住房自有率远低于全国平均,11城中有8城住房自有率低于60%,近3500万人无自有住房。   另一方面,不同于过去的个人流动,举家流动逐渐成为当下人口流动的主流方式,相对于单独个体的对居住空间的高忍受度,家庭流动人口对市场、对居住品质都提出了更高的要求。   核心城市住房问题凸显 供应结构失衡   大湾区在拥有巨大市场潜力的同时,也面临着大量挑战。随着流动人口向头部城市集中的趋势愈发明显,住房需求也愈发向大城市集中。《白皮书》数据显示,香港、深圳、广州三个核心城市人均居住面积分别为15平、19.7平、25平,远低于全国人均水平,居住品质亟待提升。从湾区购房者原籍分布来看,近三分之二的购房者非粤籍,其中邻近省份如湖南籍、湖北籍及江西籍购房者占比相对较大。外来流动人口涌入和年轻人口的住房困难导致的住房结构失衡问题逐渐成为大湾区的核心住房问题。   除了人口问题,房价收入比较高所带来的的不可支付问题也不容忽视。此外,过度市场化和金融化使高杠杆的金融风险问题突出。深圳月供收入比达90%,居民杠杆率高达82.3%,房者平均贷款成数59%,远高于其他一线城市。在房价和信贷相互促进和循环的作用下,低收入群体被排除在购房市场之外,购房“难上加难”。   事实上,在居住服务市场视角下,居住品质差、住房保障渠道不足仍是大湾区核心城市的主要现状。以深圳为例,城中村住房体量约510万套,占到总存量的近一半份额,容纳了约1500万人口,占实际总人口75%,居住环境亟待改善;深圳市存量住房中保障房占比仅4.1%,住房保障的渠道不足,供给结构过于单一。   破界重构 大湾区住房发展在于平衡   针对目前深圳等核心城市过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题,贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,未来大湾区城市的破局之道在于突破城市行政边界的束缚,寻找核心城市的“外部供应”。   如何重构平衡?《白皮书》指出,随着深圳、广州等核心城市已经走入深度存量市场,首先便是要盘活和利用好存量资源; 其次,鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与,为租赁市场提供更多的品质标准化产品,降低二手房交易的摩擦成本,提升二手房流通率,给买卖市场“降压”;第三,对外要打破城市边界,寻找大湾区核心城市的“外部供应”。只有内外部多管齐下,打造一个多层次、多产品线、有品质、供求平衡的市场,大湾区的房产市场才能为消费者提供更多的选择与保障。   据贝壳研究院测算,2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模预计约为3.7万亿,占全国总体GMV的15%。面对大湾区房地产广阔的发展空间,许小乐表示,“充分发挥大湾区的市场潜力,需要湾区各城市通力协作,打破城市边界,实现融合发展。”

房地产市场新一轮洗牌正在加速进行。人民法院公告网显示,今年以来约300家房企破产清算。《经济参考报》记者采访发现,负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。业内人士认为,在坚持“房住不炒”定位的大环境下,传统房地产开发模式难以再持续,行业“马太效应”更加明显,房企竞争日益激烈,房地产市场资源将更加向龙头企业集中。   各梯队房企分化持续   业内人士认为,部分小企业倒闭的情况并非2019年首次出现,2014年曾有2000家房地产企业关门。房企破产数量被关注,显示出市场对房地产企业资金链的担忧。中原地产首席分析师张大伟指出,2019年以来,已经有超过15次房地产融资收紧政策出台,房地产企业资金链明显变紧。   《经济参考报》记者在人民法院公告网上搜索以“房地产”为关键词的破产文书显示,今年1至9月,有大约300家房地产公司被法院裁定实施破产清算。在长达20多页的破产文书名单中可以看到,破产的基本是一些不知名的中小房企,不过也有银亿集团这样位列全国500强的上市房企。   今年6月,上市公司ST银亿发布公告,银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。银亿集团总部位于浙江宁波,2017年该集团实现销售收入783亿元,创利税40多亿元。   银亿集团只是今年以来受困于资金不足的房企之一。国家统计局数据显示,1至8月,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1至7月回落0.4个百分点。张大伟认为,2019年上半年,全国房地产商品房销售额70698亿元,增长5.6%,依然在刷新历史同期最高纪录,但涨幅明显放缓,在这种情况下中小房企加速离开市场是趋势。   房地产调控持续高压之下,行业马太效应逐渐显现。克尔瑞数据显示,2019年上半年,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。   新一轮洗牌的大幕已经开启。7月22日晚间,新城控股公告称,公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商,筹划出售部分项目公司股权。截至目前,公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个。   易居研究院智库研究中心总监严跃进说,传统的房地产发展模式很难再继续下去,未来行业马太效应将更加明显,房地产市场资源将更加向龙头企业集中。   记者调研相关个案发现,安徽、浙江、四川等地均有多起房企破产清算案例,仅安徽省,就有合肥的安徽国开置业有限公司、六安市的安徽汇辰置业有限公司、安徽省东方金河房地产开发公司、霍邱中泰恒业房地产开发有限公司、蚌埠市的安徽中恒控股有限公司等破产。   融资环境一紧再紧   负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。兴业证券一位市场部人士对记者表示,当前房地产商面临资金困境,有限的资金主要流向大企业,加剧了房企马太效应。“中小房地产企业的困难日子才刚刚开始,债务违约、资产处置、兼并重组的情况目前只是个案,将来可能会增多。”   《经济参考报》记者多方了解发现,目前银行等金融机构对房地产开发商的信贷额度不断收紧,信托、民间融资等其他渠道也在收紧。张大伟对记者表示,目前来看,类似降价抛售、债务违约、破产重组的现象还只是零星出现,中小房地产企业的困难日子或许刚刚开始。   资金面恶劣的同时,房企竞争日益激烈,不少房企通过多元化转型以求自保。转型之路是否顺畅,决定了房企能否继续生存,尤其是资金量储备不足的中小型房企,一旦决策失误,就容易造成资金链断裂。克尔瑞研究中心的数据显示,包括新光集团、华业资本等部分中小房企破产原因之一便是“激进多元化”。   58安居客房产研究院首席分析师张波说,银亿事件可以有很多种解释,有一个重要原因是多元化不成功。在房地产去库存的大背景下,大量中小型房企专注房地产可能是“等死”,但激进多元化可能是“找死”,不过无论如何必须要有出路,未来顽强生存下来的大型房企,必是找到了适合自己的发展节奏。   一家闽系房企的财务负责人认为,房地产行业并购时代来临。他认为,如果对土地价格仍有较高期待,而售价又受到限制,那么房企算不过来账,就会对通过招拍挂方式获得土储有所顾忌,转而诉诸并购市场。   建立联动机制化解烂尾   记者调查发现,房企破产后的烂尾楼盘遗留问题潜藏风险隐患,根据以往处置房企破产楼盘烂尾典型案例的经验,需要建立政府、法院联动机制等制度创新,引入专业化处理不良资产的市场化机构和资金,才能让长期烂尾的项目得以盘活,及时有效化解矛盾纠纷。   化解烂尾楼盘复杂问题需要制度创新。安徽省房地产商会法律委员会主任吴正林说,一般的房企破产是很正常的,主要是大多数房企破产时都是处于资不抵债的状态,企业无产可破、无资可清,并直接导致在建楼盘长期停工,进而又衍生建筑公司农民工工资、楼盘购房户拿不到房等问题,大多数烂尾楼盘遗留的问题都非常复杂。   多位受访人士建议,成立政府法院联动机制解决破产房企遗留问题。一些法律人士指出,根据以往出现的房企破产楼盘烂尾项目案例,烂尾的项目不仅债务债权关系复杂,有的项目甚至还涉及不合法的问题,比如项目超容积率、开发商擅自变更规划等问题,需要规划局、房产局、国土局等部门协调解决,专事专办,在符合一定条件的情况下,给予开通绿色通道。否则,如果按照常规流程按部就班,会拖出来新的问题,让遗留问题更加复杂。   合肥市包河区骆岗街道办事处副主任陆在兵告诉记者,合肥市下发了《关于开展房地产领域矛盾纠纷排查化解工作的通知》,并成立了工作领导小组,通过政府、法院、企业三方形成合力,为有效化解房地产公司清算破产问题起到了直接推动作用。同时,以包河区为例,清算工作组还引入了专业处理不良资产的市场化公司——安徽国厚资产管理公司,成立包河区国厚公司,投入资金3000万元,让积压多年的烂尾问题得到有效化解。

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