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楼市调控重压下,除了房价问题

2019-10-15 19:18

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过去20年,房地产无疑是创造最多财富的行业,同时也创造了最多的泡沫。

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优选的价值决定未来走向

2年前任志强还在任何场合都坚持称“中国的房价会永远涨下去”,但是最近两年我们突然发现,这个老年网红在公开场合对房价闭口不提了,被问得多了,他也就说说土地的事情,和人民币贬值的事情。很多人表示不理解,但奇哥深知其后的原委:

房价问题此前都是人们非常关注和担心的话题,因为这些年的房价一直呈现出一种上升的趋势,房价的上涨将直接增加人们的购房压力。

最近各种负面的消息满天飞,限购的升级加上楼市成交量的下滑,让很多人产生了焦虑,房价会不会跌?现在到底该不该买?成为很多人关注的问题。

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很多人感叹望房兴叹觉得自己买房的希望越来越渺茫。

国家的改革政策肯定是向着良性发展,今天我们可以从微观着眼,单从这个一线城市北京的海淀区来分析。

本轮房价周期后,房价狂飙猛进,结果早已撑破了他的预期,他万万没想到,房价可以疯到这步田地,连债务缠身的贫困县城都早早进入了“万元俱乐部”。面对疯狂无止境的房价,任志强不是不敢说,而是的确说不准了。

对于需要购房的人来说这的确是一个值得考虑的事情,但是需要购房的人毕竟是少数派(相对总人口来说),不是所有的人都能在一线城市买得起房,也不是所有人都需要在城市里买房,难道以后的乡镇农村就没有人居住了吗?

6、7月份以来,海淀的二手房成交量确实是下滑的,房价变动却不大,在北京各区域成交量中排名仍居第二。 成交量最高的是朝阳区,不过朝阳区的在售二手房数量是海淀的2倍还多。

中央调控楼市的决心还能坚持多久,说不准了;城市化进程能否继续推动房价上涨,也说不准了。因为如果按照任志强一贯的观点,本轮楼市调控早就该收场了,但现如今的情况是,调控大棒挥舞得正欢,从一线到四线,没有最严只有更严,城市间的较量也早已进入白热化阶段。8月底的2天8城加码调控,可见一斑。

并不是。房价问题不仅仅只是刚需会担心,很多没有购房需求的人也会担心,这是一种蝴蝶效应影响。

海淀二手房单价是8.3万/㎡,远高于全市均价6.2万/㎡,而朝阳区二手房单价6.7万/㎡。这不乏海淀的教育资源学区房加码。

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房价波动真正造成直接影响的只是刚需购房者,对于大众人群来说现在我们担心的不应该是房价问题,而是接下来要说的两个问题。

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今天我们不谈在目前的政策情形下,未来房价走势,奇哥今天想和大家探讨一下,在刀光剑影的楼市调控重压下,房地产风云诡谲,接下来开发商、银行、炒房客和地方政府等这几个主要角色,谁会最先撑不住倒下?

①房租上涨

海淀在售二手房源和它受追捧的程度相比,数量并不多。新楼盘和其他近郊区相比就更少了。

1,融资收紧,普遍缺钱的地产商会率先扛不住吗?

最近房租的事情可以说是沸沸扬扬,一些热点城市租房价格发生了明显的上涨情况,这对于在大城市工作的外来人口来说肯定是直接影响的,要知道大城市里几乎有七八成人口都来自外地,他们在大城市没有自己的房子只能通过租房来解决居住问题。

这些都说明了海淀房子的价值和稀缺性。

春江水暖鸭先知,地产市场里最先感知到凉意的当属地产商们。现在说地产商们普遍缺钱,相信已经鲜有人会反驳了,毕竟这一年多来因为缺钱而陷入破产舆论风波的地产商已经不在少数,地王被套更是屡见不鲜。

所以他们每月都要按时的向房东支付房租费用,是每个月的必备生活开支,租房人口相对于买房人口来说肯定是更多的,所以房价问题并不是他们应该首先考虑的事情,他们现在担心的应该是房租问题。

7.31中央政治局会议已经明确提出坚决遏制房价上涨,成交量下滑,说明楼市已经遏制了炒的需求,剩下的是刚需和改善这种住的需求。

地产商缺钱主要来源于三个方面:信贷收紧、偿债到期以及政府限价,奇哥在之前的文章中说过,这三座大山眼下就牢牢地压在每一个地产商的身上,底子厚有实力的就多撑几年,底子薄资金紧缺的,毫无疑问会在博弈中落败,被淘汰出局。

在大城市买房他们很多人可能想都未曾想过,他们之所以选择留在大城市是因为工资水平高、就业岗位广泛,在满足自己在大城市生活开支的同时还能存下一定的积蓄。

海淀,信息产业及高科技人才汇集,成为创富精英最为集中的区域。中国正值发展高新产业、引进人才、稳定就业的改革路径之上。

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但是现在房租价格的上涨成为了他们最担心的问题之一。

海淀带来了更多的可能性。

但是能就此断定,地产商们会最先扛不住吗?答案是否定的!首先,对于一二线的地产商来说,虽然各种调控压力下,一二线市场有明显降温,成交量也日渐下降,但要知道一二线的开发商资金实力没有太差的,况且人口源源不断的一二线从来不缺购房需求,虽然眼下被各种手段压制需求暴减,但这只是短期的蛰伏,后期一旦放开,爆发力同样惊人;

②物价上涨

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再者,很多人说三四线的地产商很难渡过难关,棚改面临收缩,加上人口外流,这里的房价会很快回调。但在奇哥看来,这些都不是问题:三四五六线这一轮,吸引来的全是有实力的地产商,碧桂园、恒大、融创、万科、万达等一众品牌大、实力强的企业都聚拢于此,他们不同于本土企业,融资能力差、营销能力差,调控降临会迅速失血过多而死,这些企业这一轮不仅拿的都是廉价土地,且手续干净可快速出手,他们完全不care市场是否调控,最大的影响不过是少赚点钱罢了,还不至于被调控放倒。

据农业农村部信息中心发布的监测数据,从7月初至8月下旬,全国286家产销地批发市场19种蔬菜平均价格已连续8周上涨。

海淀楼市成交量会不会上涨?

当然,房地产如果继续保持调控重压,市场江河日下,谁也不敢保证市场不会自动筛选一批能力差的企业pass掉。

作为蔬菜重要产区的山东寿光最近受强降雨的影响,当地蔬菜价格发生了明显的上涨,最近有网友挂出了一张超市香菜的价格图,图中显示香菜的价格是39.9元每斤,对于这样的香菜价格网友感叹吃不起,毕竟此前一斤牛肉的价格也才40元左右每斤。

《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。” 而北京科技创新的策源地则是海淀。

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另外根据国家统计局的数据显示,2018年7月份,全国居民消费价格(CPI)同比上涨2.1%。

今年5月份,小米上市的消息让北京一个区域的房价都骚动起来——小米的总部就在海淀的西二旗。

2,见风就炒的炒房投资客会被轻易撂倒吗?

其中,城市上涨2.1%,农村上涨2.0%。这就表明现在一些生活必需品价格也开始发生了一些上涨。而这些也将直接影响到大家的日常支出。

这个估值千亿美元的科技独角兽,让小米的大批持股员工拥有了百万、千万甚至亿万的身家,身价百万以上的员工或许可以近万计。

独立经济学家马光远说,房地产市场根本没有炒房客,这一点奇哥绝不同意!楼市泡沫之大,炒房客这个辅助是绝不可忽略的。但是我们更不能把拥有三两套房子的跟风买房者说成是炒房客,他们顶多算是有点胆子的散户罢了,真正的炒房客不仅专业且资金雄厚。

购房成本一直都遥遥领先租房成本以及日常的生活用品开支,对于大部分来说房价确实值得去关心,但是解决住房的问题有很多渠道。

等股票套现解禁之时,小米码农们会不会把房产证作为推动中国科技产业的褒奖?会不会把股票换为房产作为婚姻通行证?如同当年阿里上市给杭州楼市添了一把火。

奇哥之前就说过,我们憎恨炒房客可以,但是同样需要学习他们的专业眼光和对入市时机的精准把握,以及善于利用银行杠杆,这种“炒”的精神是创富的关键,值得所有人收藏学习。

并不只是要在大城市里买房才能满足,很多人在农村也建有两三层的大楼房,在小城市里也购买了价钱相对便宜的商品房,他们并不是没有房子只是在大城市里没有。

按照美国的经验证明,巨型IPO和巨型企业对总部所在地房地产市场有巨大的提振。这几年来,随着苹果、谷歌、FaceBook的迅速崛起后,硅谷的房价和物价都大幅上涨。互联网企业的崛起上市,势必将造就一批潜在的住宅买家。

很多不明就里的人说,房地产调控大招降临,国家宣扬要“遏制炒房投机”,这下炒房客被逼入绝境无处可逃了,他们只能坐以待毙。殊不知,炒房客拿的房源基本都是非常优质而且价格较低,在这么长的横盘时间里,他们有足够的时间和方法脱手或将风险降低到即使房价大跌50%也安然无恙。因此被套死是绝对不存在的,顶多算是调控风暴下利润有打折罢了。

但是房租和生活必需品价格的上涨,将直接影响到他们的日常开支,毕竟这些商品的消费对于大众人群来说都是最基本的生活支出,在大城市里房子可以不买。

当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

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但是租房和日常的必需品消费是肯定需要的,这是很多人的硬性消费。所以这两方面更值得大家去关心。

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3,唯利是图的银行会因为断供潮的出现而“雪崩”吗?

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有升值潜力的板块

判断银行会否轰然倒塌唯一的标准就是后市会否出现断供潮,但从今天四大行释放的信息来看,房贷断供大量涌现的概率基本为零。

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海淀的区域很广,从房价和板块价值来看又有很大区别。那么刚需和刚改若想在海淀找一个既具备区位优势又能够接受的房价就非常重要了。

今天上午,工行、农行、中行、建行四大行纷纷召开发布会,公布其2018年上半年成绩单。其中工行明确表示,今年的住房贷款资产质量比较好,个人住房贷款不良率目前保持在0.29%的水平,反而国家力推的制造业新增不良贷款占据了“大半河山”。威胁聊胜于无。

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房产投资人更是一针见血地指出,从这一次调控中对房价的态度来看,政府要的是稳定,而非房价大跌,因此只要房价不大跌30%以上,购房者就不会断供,因此,银行的贷款风险几乎可以忽略。

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首先,从区位优势、教育资源、创新产业综合来看,更有价值的区域集中在西北四环五环外。既有中关村科学城的利好,创新科技产业、互联网公司比较集中。全国科技创新中心核心区建设的战略腹地和重要支撑。

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?中国GDP破80万亿,辉煌的房地产时代已经成为过去式了么?

又有比较优质的教育资源,而且生态环境非常好,位置来看更接近主城区,还是上风上水。

众综上所述,在楼市调控重压下,即便这一姿势再保持2-3年,开发商、炒房客和银行都很难会受到“死亡”威胁,充其量他们行进的脚步会慢下来,但并不致命。那么到底谁会最先撑不住呢?普通刚需购房者吗,奇哥认为他们的情况已然如此,房价居高不下最多是买不了房,但依然可以通过租房短期解决居住问题,没有房贷重荷,他们反倒活得轻松自在,更重要的是现在市场对纯刚需购房者算是利好一件,未来房价是否下跌还很难预测,说不定他们是最后的人生赢家呢?

?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

接着,我们找一下更具价格优势的板块。

那么就只剩下地方政府了,他们会最先撑不住倒下吗?大家可以开动脑筋发表自己的看法,具体情况我们下次再论。

?政府不再垄断住房土地供应,集体土地可建房,小产权房将转正?

各板块的房价:

?一线城市靠边站,这3个二线城市,将成为今年楼市新的热点

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