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南京核心区楼市卖地,新一轮泡沫产生

2020-02-14 13:44

中新社北京10月30日电 去年以来,尽管世界经济频遭“逆风”,复苏脚步蹒跚,但一些东南亚国家房地产市场持续火热,吸引了全球投资者的目光。   伴随外资的大量涌入,柬埔寨、泰国、越南、菲律宾等国部分城市房地产市场价格快速上涨。对于经历过一轮金融危机和房价大跌的东南亚国家来说,此轮楼市“重启”是否意味着新一轮泡沫的产生?   2018年全球房价涨幅最高的地方在柬埔寨首都金边,这个国家在2016年才正式脱离全球“最不发达国家”身份。根据胡润研究院和斯维登集团联合发布的《2018年度全球房价指数》,金边在去年凭借16.7%的房价涨幅,跃居全球第一。该报告显示,菲律宾马尼拉房价涨幅同样突出,去年房价上涨10.3%。   房价快速上涨的背后是大量跨境资本的涌入,中国资本是其中主力之一。2019年上半年,据海外房产中文平台居外网统计,该网站上的中国买家购房首选前10个目标国,东南亚国家占3席。前15个目标国,东南亚共有6个国家上榜,占40%,遥遥领先于全球其他区域。   另一家跨境房产在线投资平台有路网发布的数据也显示,去年该平台的交易量飙升60%,预计今年还将增长一倍。其中,大部分资金流向了东南亚。   在澳大利亚、英国、加拿大等传统房地产投资目的地相继“熄火”之时,为何近期东南亚房地产市场异军突起?   高力国际华北区研究部总监付茂华在接受中新社记者采访时表示,东南亚楼市其实几年前就已经出现在国际投资者“雷达”当中了。以中国投资者为例,近两年来,传统投资目的地澳大利亚、欧洲等一些国家对中国投资有所收紧,中国投资者的“选项”减少。   与此同时,多重国际环境和比较优势给东南亚国家带来了快速发展的契机,东南亚国家的房地产市场吸引力大增。   过去几年,在全球经济增长放缓的背景下,东南亚国家经济增长稳健,相对年轻的人口更是为经济增长注入新的动力。   特别是去年以来,付茂华表示,一方面,虽然大国贸易争端加剧,但东南亚作为一个新兴的转口贸易地,反而从中获益。另一方面,全球制造业迁移带来相关配套和园区等的建设以及人口的迁徙,东南亚国家作为承接转移的目的地之一,房地产市场迎来大量需求。   加之,东南亚国家不少城市正在经历快速城镇化过程:如金边、胡志明、马尼拉等核心城市人口不断集聚,房地产快速增值。   诸葛找房数据分析师国仕英认为,东南亚是“一带一路”的桥头堡,受此带动,大量人口、资金流入东南亚。   易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,近两年,中国周边短途出境游火热,随着大量游客进入、了解东南亚国家,一定程度上带动当地的购房需求。   不过,经过几年快速上涨,在部分城市,房价出现一定泡沫风险。中国金融智库研究员杨国英指出,2018年下半年,柬埔寨第二大城市西哈努克市的公寓均价为每平方米2500美元,而2017年上半年仅每平方米800美元,一年多时间,房价涨了三倍;如果与2016年相比,房价涨了5倍。就在两个多月前,柬埔寨政府发布禁赌令,西哈努克市房价正面临大幅回落。   当然,东南亚各个国家情况不尽相同。付茂华认为,对新加坡这种成熟市场以及曼谷、吉隆坡等较发达城市而言,外资对当地楼市的影响有限。这些国家大多对外资炒房有明确的政策限制,而且它们曾经经历过一轮金融危机,相应改革了对外资的管理政策,“一拥而上”推动房价暴涨的可能性很小。   在另一些地方如柬埔寨、越南、缅甸等国的部分城市,由于供应量和市场容量较小,政策不完善以及缺乏对外资管理的经验,外资大量进入短期内的确会带来一定冲击。   付茂华指出,对于这些处于发展初级阶段的国家来说,房地产市场出现一定波动是正常的,只要当地产业基础不断增强,人口红利兑现,长期来看其房地产市场能够穿越“波峰”和“波谷”。

多次调低年度销售目标的瑞安房地产,要完成全年100亿元的销售额度,仍显得颇为吃力。   近日,瑞安房地产公告表示,前9个月,公司累计合约物业销售额按年下跌55.65%至48.12亿元。   事实上,与内地房企节节攀升的销售规模相比,瑞安房地产全年物业销售目标由2017年的210亿元调减至2018年的120亿元,再到2019年的100亿元,可谓一降再降。   此外,以瑞安房地产为代表的港资房企,多年奉行慢周转开发模式,也屡次卷入“囤地”质疑。据了解,截至6月30日,瑞安房地产位于华南的唯一项目佛山岭南天地在开发长达12年后,仍有近六成土地处于待开发状态。   近日,长江商报记者实地探访发现,位于天地路一侧的“佛山岭南天地1地块商业项目3期”主体建筑已建成,不过仍处于打围状态。现场施工铭牌显示,该项目2019年3月开工,预计2020年1月竣工。而靠近福贤路一侧的大片空地被铁皮围挡起来,暂无动工迹象。   针对公司经营业绩、项目开发进度,以及内地市场投资情况等问题,长江商报记者发送采访函件至瑞安房地产品牌及企业事务部,截至发稿,尚未收到对方针对具体问题的答复。   销售额同比下跌过半   近日,瑞安房地产公告称,前9个月,公司累计合约物业销售额按年下跌55.65%至48.12亿元,其中包括住宅物业合约销售额按年下跌57.42%至45.72亿元和商业物业合约销售额按年上升114.29%至2.4亿元。   此前,瑞安房地产在半年报中表示,报告期,实现收入79.02亿元,较2018年上半年下跌58%;股东应占溢利同比增长8%至13.26亿元。   瑞安房地产表示,收入减少主要由于确认的物业销售大幅减少所致。数据显示,上半年,瑞安房地产已确认物业销售总额,包括被确认为收入的物业销售和其他资产处置共78.17亿元,较2018年上半年178.99亿元下跌56%。   不过,公司已确认物业销售总额同比下跌过半,主要还是2018年因出售上海瑞虹新城1号和7号住宅地块,为当期贡献了149.81亿元的收入。   近年来,不少港资房企呈现出且战且退、套现收缩的态势,瑞安房地产也出售了不少内地优质资产股权。据长江商报记者不完全统计,截至目前,瑞房在出售物业上已经套现将近500亿元。   因“卖卖卖”被业界广泛关注的瑞安房地产,去年的大批老臣的出走,也曾轰动一时。去年7月,瑞安房地产被曝遭遇人事大地震,离职高管中包括加入瑞安21年的郭庆,以及入职17年的刘梦洁。而过去几年间,包括蔡玉强、黄勤道、尹焰强在内的老臣均已相继离开。   老臣们的集体出走背后,瑞安房地产近几年的业绩表现难言乐观。长江商报记者翻阅其近十年的财报发现,公司营收最高点为2018年的248.41亿元;净利润的高点则要追溯到2011年,当年实现归母净利润34.28亿元。公开信息显示,瑞安房地产2018年的住宅物业销售目标仅为120亿元,2019年,这一销售目标再度下调至100亿元。   瑞安房地产可能也意识到危机,“卖卖卖”的同时,通过收并购或招拍挂等开拓新项目,被业界称为“边买边卖”的港资房企。根据披露,2018年7月,瑞安房地产联合太保寿险、SODH及上海永业,以136.1亿元的总价拿下上海史上总价第三高的新天地商办地块,楼面价约为44963元/平方米。同时,今年6月,瑞安房地产以1.48亿元代价,向姊妹公司瑞安建业有限公司收购南京一幅319871.9平方米用地的34.8%权益。   这一定程度上也推高了公司的负债率。截至6月30日,瑞安房地产的资产负债率为55.23%,同时,净资产负债率升4个百分点至44%。放眼整个行业,港资房企的财务策略普遍偏保守,新鸿基地产、新世界、九龙仓等港资房企的资产负债率普遍维持在30%左右。对于瑞安房地产偏高的负债率,有分析人士提出,瑞安在向商业物业开发商转型同时,负债率是其必须重视的一个问题。   佛山项目“囤地”风波   在房地产市场近20年的发展中,港资房企慢周转、追求利润最大化的开发模式也将企业多次卷入“囤地”风波。   其中,截至6月30日,瑞安房地产位于华南的唯一项目佛山岭南天地,在拿地12年后仍有近六成土地处于待开发状态,被指“坐地生财”。根据半年报披露,截至报告期末,佛山岭南天地项目已落成物业38万平方米,发展中物业7.9万平方米,仍有66.4万平方米属于“日后发展物业”。   近日,长江商报记者实地走访发现,位于佛山祖庙东华里片区的佛山岭南天地项目占地面积较大,其中“岭南站”购物商场和岭南天地,在周末饭点时段人气较为火爆。   同时,位于天地路一侧的“佛山岭南天地1地块商业项目3期”仍处于打围状态。现场施工铭牌显示,该项目2019年3月开工,预计2020年1月竣工。而靠近福贤路一侧的大片空地被铁皮围挡起来,暂无动工迹象。同时,瑞安房地产在半年报中提到,总建筑面积为5.20万平方米的第13a号地块于2019年上半年开始动工,并计划于2019年底推出预售。   公开资料显示,2007年11月,佛山祖庙东华里片区改造地块被瑞安房地产旗下8家子公司斥资75.1亿元以联合竞买的方式斩获,楼面价约5004.45元/平方米,刷新广东总价地王纪录。   获得土地后,瑞安方面曾表示,将规划为集古迹修护、商业、写字楼、酒店及别墅、高端洋房、公寓于一体的大型项目,计划总投资达200亿元,预计2020年全面投入使用。   然而,岭南天地的开发中并非一帆风顺,期间由于面临资金压力,不但将国内其他城市的多个项目和地块出让,连岭南天地的地块也曾出让给日本三井集团,并将一宗地块亏本售予碧桂园。   2011年11月,瑞安房地产公告表示,作价3.9093亿元将旗下附属公司Value Land的49%股权售予日本三井,以用作集团的运营资金及佛山岭南天地的进一步开发。   由于Value Land持有佛山岭南天地18号地块92%的权益,所以收购Value Land49%的权益后,三井将获得佛山岭南天地18号地块的45.08%应占权益。直至2015年和2016年,瑞安才分两次将两宗地块回购,三井集团退出岭南天地项目。   而2016年4月,瑞安房地产再次公告称,碧桂园以17.26亿元的代价向瑞安房地产收购佛山岭南天地项目的一幅土地。值得一提的是,瑞安房地产出售该幅地块是以出售旗下全资子公司的股权来完成,出售事项完成后,预计亏损9000万元。   如今,距离项目拿地已过去12年,瑞安房地产此前承诺2020年完成整个项目开发,目前却还有近六成土地处于待开发状态,针对为何开发节奏如此缓慢,2020年能否完成整体开发,以及对于外界的囤地质疑,长江商报记者多次联系瑞安房地产方面,截至发稿未获回应。   位于佛山市禅城区的佛山岭南天地项目中,多个子项目正在施工建设中。

近日,江北核心区楼市颇为活跃。今天上午十点起,将在网上公开出让编号为NO.新区2019G12-NO.新区2019G14的三幅地块。据了解,今天出让的地块即为9月29日南京市江北新区管委会规划与国土局发布的 《南京市江北新区国有建设用地使用权公开出让公告》中的三幅地块。   不仅土地市场有动静,新房市场也有出货。10月28日,中海左岸澜庭和江与城同日开盘,近500套房源补仓市场。最终,两家楼盘均在开盘当日基本去化完毕。   今日公开出让三幅地块 起拍总价为39.4亿元   根据出让公告显示,本次出让的三幅地块均位于江北核心区,实际出让总面积达10.58万平米,且三幅地块均含有住宅性质。其中一幅为商办商住混合用地和二类居住用地、一幅为二类居住用地、一幅为商住混合用地,三幅地块的起拍总价为39.4亿元。   新区G12地块为江北新区商务西街以南,迎江路以东地块。根据规划,新区G12地块东至规划道路,南至规划道路,西至迎江路,北至商务西街。根据出让公告显示,新区 G12地块实际出让面积为49673.39平米,规划用地性质为商办混合用地、商住混合用地和二类居住用地,起拍总价为16.9亿元。照此计算,新区G12地块的起拍楼面价为9024元/平米。若达最高限价24.5亿元后,最高楼面限价为13083元/平米。   今天土拍唯一一幅纯宅地为新区G13地块,根据出让公告显示,新区G13地块东至规划道路,南至规划道路,西至横江大道,北至石佛大街,与G12地块仅相隔一条街。同时,新区G13地块实际出让面积为17860.3平米,规划用地性质为二类居住用地,是一块“迷你”宅地。起拍总价为8.2亿元,照此计算,新区G13地块的起拍楼面价为16397元/平米。若达最高限价11.5亿元后,最高楼面限价为22996元/平米。   据了解,今天公开出让的新区G12和新区G13地块,均位于江北核心区核心商务区内,目前距离较近的项目有扬子江金茂悦和绿地海悦。但绿地海悦已经于6月29日最后一次开盘,售罄后收官,最后一次开盘均价为31000元/平米。扬子江金茂悦一期8栋房源更是在一年前收官,二期金茂府的8栋房源项目信息及开盘时间目前均待定。   此外,新区G12、新区G13地块还紧邻2018年11月29日国资以12.96亿元底价竞得的新区G10商办混合用地,包含2栋300米以上的超高层建筑。   今天还有一幅将要公开出让的为新区G14商住混合用地,东至芝麻河路,南至行知路,西至慧胜街,北至慧心街。该地块实际出让面积为38260.93平米,起拍总价为14.3亿元。与前两幅地块不同的是,新区G14地块位于核心区研创园板块,配套相对成熟。地块周边颐和九里10月27日平推的242套房源,精装销许均价为26767-27757元/平米。   今日土拍地块基本情况   地块编号   NO.新区2019G12   NO.新区2019G13   NO.新区2019G14   出让面积49673.3917860.338260.93   用地性质   Bb商办混合用地   Rb商住混合用地   R2二类居住用地   R2二类居住用地   Rb商住混合用地   出让起始价   169000   82000   143000   两大热盘齐开   超9000组购房者参与摇号   除了今天即将拍地外,近日,江北核心区两大热盘江与城和中海左岸澜庭也同时开盘,两家楼盘合力推出478套房源。并且,两家楼盘共有9131组购房者参与摇号,其中江与城共有6444组购房者报名,摇号中签率仅1.7%。   10月28日,中海左岸澜庭开盘推出4号楼、6号楼、10号楼、11号楼共372套房源。户型面积约95平米、135平米,据南京网上房地产显示,中海左岸澜庭此次开盘精装销许均价约为29316-31170元/平米。并且经统计,中海左岸澜庭此次开盘共有2687组购房者参与摇号,中签率为13.84%。   江与城也在同日开盘,推出7号楼、20号楼户型面积为98平米、118平米、128平米和142平米的107套精装房源,销许均价30500元/平米。最终,江与城此次加推的房源在开盘当日除底跃房源外,全部售罄。   玉雪蓉

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