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二线城市土地市场集体升温,4月融资总额下滑

2020-01-16 05:25

歌手李健曾在综艺节目中教大家如何从口音分辨东北三省人:一听就是东北人的是辽宁的;你听不出来他还坚持说自己是东北的,那就是黑龙江的;剩下的就是吉林的。   不论是从娱乐还是经济发展,近几年东北发展可以说是重新提上日程。“振兴东北”早在04年的时候就已经提出,在16年的两会期间再次提出,振兴东北要扬长避短、扬长克短、扬长补短,向经济建设这个中心聚焦发力,打好发展组合拳,奋力走出全面振兴新路子。   而东北的振兴从房地产上来看,从17年开始东北的热点城市迎来了房价上涨,在18年各大热点城市由于房价的不断上涨,出台了各种相应的政策从公积金贷款调整到限购、限价再到扩大限购。   哈尔滨近一个月新盘均价11900元,环比上涨4.73%,同比上涨13.8%。二手房单价在10900元,环比上涨1.73%,同比上涨6.74%。从14年5月的7500元左右,到目前为止涨幅达到4400元左右。   长春近一个月新盘均价10600元,环比上涨0.28%,同比上涨15.2%。二手房单价在9984元,环比上涨0.37%,同比上涨17.7%。从14年5月的7000元左右,到目前为止涨幅达到3600元左右。   大连近一个月新盘均价14000元,环比下降0.44%,同比上涨3.46%。二手房单价在15500元,环比下降0.62%,同比上涨2.18%。从14年5月的11000元左右,到目前为止涨幅达到3900元左右。   沈阳近一个月新盘均价9899元,环比上涨0.45%,同比上涨8.11%。二手房单价在10700元,环比下降0.03%,同比上涨9.46%。从14年5月的7500元左右,到目前为止涨幅在2500元左右。   从这几个东北热点城市近几年房价变化可以看到都是稳定上涨,其中哈尔滨房价涨幅最大,而沈阳涨幅最小。从政策上来看对比其它几个城市,沈阳政策最为严格全市限购且限售,不过在政策收紧之后的沈阳房价趋势上来看,还是稳步上涨。   作为旅游城市的哈尔滨和大连在房地产发展方面都占有优势,而从房价的涨幅上也可以看到这两个城市房价涨幅更大一些。而对比其它三个城市位置更好的沈阳确落后了,不过从17年开始沈阳发地产市场可以说迎来了“春天”。且目前来看发展势头良好,从近期的土拍和未来将要开盘的项目上来看,未来房价也将稳定上涨。   从近几年的人口上来看,根据户籍人口数据分析显示,沈阳成为东北地区唯一户籍人口稳定上升的省会城市。新城控股、中梁、阳光城等大型开发商先后首次进驻沈阳,产业的复苏发展等、这些都使得沈阳人口吸附力越来越强。随着沈阳购房者改善购房的需求,改善购房者也为沈阳发地产发展奠定了基础。   在2018年城市等级排名当中,我们可以清楚地看到曾经东北三省唯一一座新一线城市为沈阳,而哈尔滨、长春和大连则是落选。   中国十大城市之一,中国15个副省级城市之一,中国七大区域中心城市之一,中国特大城市,东北地区最大的国际大都市东北地区政治,金融,文化,交通,信息和旅游中心,作为拥有这些头衔的沈阳,曾经“共和国长子”,众多荣誉标记在这座现代历史浓厚的区域大城上。计划经济时代,沈阳承载着一个时代的荣光,现如今沈阳在区域板块建设、对外合作、产业发展等方面都在积极建设、引进,相信沈阳一定会一路向上。   注:1、以上数据来自中国房价行情网、城市房产仅供参考。2、新一线城市是第一财经·新一线城市研究所依据品牌商业数据、互联网公司的用户行为数据及数据机构的城市大数据对中国338个地级以上城市排名而出。

房企融资结构已发生变化。融资需求的另一面,是房企面临长短债集中到期。   就在苏州土拍出现过热、二手房市场火爆、房企与购房者信心回潮的时候,苏州市政府在5月11日晚间出台了关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见。根据意见,即日起,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。   苏州只是一个行业风向标。房企近期融资的积极性在提升。同比来看,2019年1-4月房企融资金额同比同期大飞跃。同策研究院统计数据显示,2019年1-4月,40家典型房企融资总额共计3211.71亿元;同比2018年1-4月2666.08亿元,多出545.63亿元,同比上涨20.46%。   房企资金面的缓解直接体现在土地市场上,近期,以二线城市为主的土地市场回暖明显,四月成房企拿地井喷期,又见房企疯狂拿地,据统计2019年1-4月,累计超过28家企业拿地过百亿,同比2018年只有24家,2017年同期只有18家。   另一方面,来自同策研究院的研报显示,从2019年第一季度融资情况看,40家房企融资规模波动较大,继2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后,4月房企融资金额又有所回落。   同策研究院首席分析师张宏伟指出,4月房企融资的一个明显变化是——债权融资方式融资金额在上月到达顶峰后呈回落趋势:除发行公司债外,其余债权融资方式额度均有所下降。大额度资金来自海外,境内融资形势依旧不够明朗。他认为,4月473.13亿元公司债中,有459.23亿元来自于境外融资,由此可见,境内融资并不容易。当传统方式融资困难的时候,各大房企要努力突破资金来源的宽度与广度,力求融资方式的多元化与创新性。   4月股权融资上升   值得关注的是,4月房企融资已发生结构性变化。除公司债外,房企们的债权融资方式融资额度均大幅减少,但股权融资绝对值占比双升。4月房企股权融资总额为65.54亿元,占总融资金额比重为8.70%,环比上涨67.81%。   同策研究院监测的40家典型上市房企,在4月完成融资金额折合人民币共计753.62亿元,环比上月大幅下跌26.42%。其中债权融资额为688.09亿元,占房企融资总量的91.30%,环比下跌30.15%(3月债权融资总额958.15亿元)。其中发行公司债(473.13亿元,占比62.78%)、其他债权融资(107.43亿元,占比14.25%)、信托贷款(75.33亿元,占比10.00%)、境内银行贷款(32.21亿元,占比4.27%),中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。股权融资总额为65.54亿元(3月股权融资总额39.05亿元)。   股权融资方面,4月股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。本月,境内再融资金额为9.29亿元,占融资金额的1.23%,为泰禾集团旗下子公司股份转让。此外,港股上市房企通过海外配股方式进行融资,总金额为56.25亿元,占比7.46%,除越秀地产58.86亿元的股票增发,其余皆为部分房企的股票期权计划。一名业内人士指出,一般而言,不到迫不得已,房企不会选择做股权融资。   从融资成本也可见房企融资需求并未下降。来自克尔瑞研究中心的数据显示,4月份房企发债融资成本为8.23%,环比上升2.20个百分点。其中境外债券融资成本环比提高了2.18个百分点至9.05%,主要是由于一些发行成本历来较高的企业在本月选择了境外发债,因此推动了境外债的融资成本提高。   此外,4月多家房企和金融机构达成了合作,阳光城、粤泰股份以及天誉置业都和金融机构达成了战略合作。其中,阳光城与中建投信托的合作总规模达人民币200亿元,祥生地产与中国民生银行签署百亿战略合作协议等均表明,企业近期在资本方面动作频仍。   实际上,2018年4季度开始,房企融资限制有所放松。以同策研究院监测的40家上市房企月融资额呈上涨趋势来看,房企获得资金大部分用于拿地投资,比如,TOP20上市房企土地成交金额集中度环比同比均上涨。来自同策咨询的数据表明,4月TOP20上市房企土地成交金额2393.43亿元,环比上升52.99%,同比上升62.67%。TOP20上市房企土地成交金额占全国土地成交金额的59.72%,占比相较上月增长5.14个百分点,较去年同期增长5.39个百分点。 1-4月,TOP20上市房企拿地金额5962.88亿元,占全国土地成交金额的48.26%,占比同比上涨0.63个百分点;拿地建筑面积12990.38万平方米,占全国土地成交建面的24.38%,占比同比下滑1.93个百分点。   但房企的资金面仍然紧张。一份来自第三方机构的2019年房企权益拿地金额排名显示,1-4月,融创权益拿地625亿元居首位,万科、中海、新城发展、碧桂园、旭辉、龙湖等仍然排名靠前,而这些房企在前四个月融资中也处于行业领先地位。   高比例股权质押房企压力又现   记者通过采访多名房企人士获悉,中美贸易战短期或影响购房者投资信心,有可能导致短期内销售回调;未来经济增长不确定性增加,企业的决策也会随之更加理性,投资拿地决策将会更加谨慎,将为土拍市场降温。也由此,部分热点楼市前期储备的楼市收紧政策或会选择观望,等待更合适的时机出台。   与此同时,近期股市下探明显,一些上市房企的质押平仓线需要增加保证金,这将为土地市场降温。而对于资金实力较好的房企而言,低溢价拿地的机会又来了。一名中小规模房企品牌人士透露,由于企业加快拿地,最近其就曾在一周内做了十几张土地捷报海报。   21世纪经济报道记者不完全统计获悉,目前股权质押比例较高的房企中,14家企业股权质押比例超过总股本15%以上。比如,上海格林兰投资企业已将手中持有的29.13%绿地控股股份质押了79.25%,占总股本23.08%;质押股权比例超过总股本50%的是新华联,由大股东新华联控股质押所持91.15%股权,占总股本55.67%。其他股权质押比例较高的还有泰禾48.97%、荣盛37.47%、蓝光36.85%、中南建设33.93%等。   “目前一个现状是,房企已‘无房可售’、‘无地可拿’,但融资速度还在加快。”新城控股副总裁欧阳捷指出,企业发展永远是缺钱的,除非不发展。当前融资政策上有所放松,所以加紧融资,以备不虞。与此同时,据其观察,地方政府供地主要在二线及一线城市都市圈范围内,但供地量不会大幅度提高。房企集中抢地推升地价,拿适合的土地同样是不容易的。   值得关注的是,融资需求的另一面,是房企面临长短债集中到期。据21世纪经济报道记者不完全统计,4月房企有22笔发债到期,金额共计294.9亿元,到期金额最高为中海2014年4月13日发行的一笔5.5亿美元的境外债券;此外,万科于2016年4月发行的36.5亿港元,及2018年发行的共计30亿元的超短融资券也于4月到期。   进入5月,房企将有24笔债券到期,金额共计359.2亿元,金额最高的企业为金科股份于2016年5月发行的一笔44亿元的非公开公司债券。

近一个月来,全国二线城市土地市场持续升温。13日,中原地产研究院公布的数据显示,4月单月,受监测的二线城市合计卖地金额高达2933亿元,刷新了最近2年的最高纪录。   具体来看,四月单月土地出让最多的二线城市有武汉、杭州、苏州、合肥、温州、宁波、郑州等热点城市。   中原地产首席分析师张大伟认为,整体来看,今年1-2月份各地土地市场普遍低迷,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在4月份土地市场再次出现了复苏苗头,回暖明显。   4月份,全国整体土地市场迎来了一波成交小高峰,随着二三线城市土地供应量的恢复,成交建筑面积和成交金额同环比均呈现上升趋势;成交价格也在市场回暖的影响下继续上涨,并达到近一年来的最高点,溢价率同样保持上行,创下2018年下半年以来新高。   在供应方面,4月份各大城市供地计划的密集发布,当月土地供应总量保持上升的趋势,达到今年来土地供应的最高点,土地供应总量为26925万平方米,环比上涨三成,同比也大增72%。成交方面,4月成交体量继续呈现回暖态势。据克而瑞地产统计数据显示,全国336城市经营性土地总成交建筑面积达到17987万平方米,环比上涨31%,和去年四月相比也有27%的涨幅。   市场热度方面,土拍溢价率连续5月保持上涨,4月环比再次上涨3个百分点,成交溢价率已达到了22.1%,市场明显升温。其中,一线城市中广州出让了多宗含金量较高的住宅地块,整体溢价率回升至15%;二线城市中由于杭州、南京等热点城市在土拍中均采取了“限地价竞自持”的方式,土地整体溢价率仍然高达23.5%,高于全国平均水平;三四线成交高溢价地块明显增多,溢价率也因此上涨到21.3%,这也是今年来首次突破20%。   克而瑞地产研究员马千里分析指出,虽然土地市场热度进一步回暖,4月内多个监管部门和地方城市已经做出对应表态,如住建部也对一季度房价、地价上涨较快的城市提出预警,合肥、西安等土拍较热的城市也已出台了调控新政,在新一轮的调控预期影响下,预计本轮的土拍热度上升不会持续太久。

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