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北京商住房现在能买吗,82家上市公司涉足养老产

2020-01-09 04:11

为了躲避暑期与十一黄金周的人流高峰,更多人选择在中秋小长假出游。出行的热情极大地促进了酒店消费,如OYO酒店近期发布了中秋节住宿大数据,总计接待人数达57.3万,为去年节日的13.8倍。而目前OYO酒店在全国合计有59万客房,数字约为去年同期6.8倍。   这意味着,如扣除客房数增长带来的入住人数影响,OYO酒店每间客房的入住率比去年同期足足翻了一番。这一年来,OYO风驰电掣的扩张速度固然让人深刻,但这一数据也足以说明,其精细化运营能力和旗下酒店质量同样在发生质的飞跃。   智能调价助力营收最大化,线上引流强势提升入住率   能力强化的背后,是“OYO模式”的全面升级。今年6月,OYO酒店推出2.0模式,为业主提供收益保底,同时更深度参与酒店运营,从而更直接向单体酒店输出开发、改造、运营、分销四大能力,为酒店带来一系列显著提升。   其中,最关键的是使酒店定价策略从过去的人工定价,升级为智能动态调价。基于自主研发的中心运营系统,目前OYO能根据人流量、旺淡季、热点事件等因素实时对单体酒店价格进行调整。这种调整的核心,在于通过价格变动引起入住率的变动,从而使两者乘积即RevPAR最大化,助力酒店营收持续增长。   这种定价逻辑彻底颠覆了“什么酒店定什么价”的传统思维,在初期也并不是所有业主都能理解。“加盟前,每间房一直卖一百多块,虽然入住少了点,但好歹能赚点钱。但刚签2.0的时候,差不多有一周时间都在六七十元。”西安泉馨酒店老板申女士说,那段时间就算是满房,也不比之前赚得多。   然而,就在业主开始怀疑当月营收能否超过保底时,系统开始慢慢把价格向上调,由于入住率并没有因此显著下降,结果签约2.0模式第一个月,泉馨酒店的入住率从不到一半提升到95%,RevPAR增长121%,两项数据都翻了一番。   OYO酒店首席收益官朱磊透露,随着中心运营系统人工智能技术的日益成熟,目前OYO的定价策略已从过去基于酒店现有业绩的固定规则调价,逐步升级为基于酒店未来情况的预测型调价。新的调价策略面对急剧的市场变化表现出更好的适应性,驱动控价酒店收益进一步增长。未来的定价策略还将继续拓宽参考面,把周边商圈的竞争度、酒店分类纳入计算范围,提高策略与每家酒店的匹配度。   在分销渠道方面,OYO为单体酒店带来最显著的变化是线上流量的导入。   第三方数据机构比达咨询的在线旅游报告显示,2018年,来自OTA的订单在酒店市场的份额已经超过50%。但在单体酒店市场,还有很多业主不知道线上运营为何物,客源仍局限于本地线下步入客。   针对这一痛点,OYO酒店在OTA和自有渠道双管齐下,将单体酒店接入巨大的流量池。今年5月,携程和美团两大OTA先后宣布与OYO达成战略合作,带来丰沛流量。OYO通过对酒店图文信息、关键词搜索、客户评论等维度的优化,使OTA订单在整体中的占比不断提高,迅速拉升酒店订单量。以西安的国展酒店为例,其在加盟OYO前对OTA的运营长期缺位,加盟后在美团携程上的评分显著提高,来自OTA的订单也占到半数以上。   随着线下酒店网络的扩张,OYO自有的会员体系也在急速壮大。朱磊透露,借助营销活动、店内转化、推荐裂变等手段,目前OYO会员数正以每月过百万的速度上升,呈现爆发性增长。   这一大规模的流量引导工程,对广大单体酒店的营收增长起到立竿见影的作用。位于昆明市区的佳宝商务酒店加盟OYO前,线上订单占比只有不到1成,签约2.0第一个月,这一数字达到惊人的9成OYO带来的会员占到其中3成,结果当月营收就超过保底32%,入住率提升到90%。   这些表现优异的OYO酒店,在线下也在快速崛起成为当地市场的焦点。朱磊表示,“当一个街区出现了一家2.0酒店,它会快速形成一个订单‘黑洞’,把附近的客源吸过去,这时候周边同档次酒店的压力是非常明显的。这种酒店实际上是2.0模式在线下的‘活招牌’,是我们向四周快速推进的‘灯塔’。”   颠覆传统店长运营模式,技术赋能团队品效合一   目前,OYO的2.0模式签约酒店已超过3000家,延续了以往的“OYO速度”。在这一拓展速度下,OYO仍保持着平均入住率80%的成绩,其“秘密武器”在于颠覆传统连锁“店长模式”的高效发展路径。   传统的连锁模式下,品牌方通常都会为加盟店派驻一名店长。店长的职能包括管理店内人、财、物大小事务,工作强度大,因此,一名成熟店长往往需要培养5年以上。这意味着,人才培养速度在一定程度上成为酒店规模扩张速度的天花板,酒店业绩与店长个人能力强绑定,也加大了酒店的经营风险。   OYO的做法是,将店长岗位的职能拆解成收益管理、改造、控价、线上运营、销售等模块,从两个维度入手,降低“人”在生产线的影响。   一是用机器代替人。比如保底金额确定、定价等与风险强关联的环节,由中心运营系统接管,人工无法干预。以定价为例,此前已经提到,签约2.0模式后,每一家酒店都是完全依靠其中心运营系统进行动态调节,这就大大提升了效率,同时降低人为误判的几率。   二是用团队代替个人。围绕酒店的需求,OYO组织了一条各司其职的生产流水线,在总部,有团队专门负责酒店线上运营,线下则有负责改造的工程经理、负责日常运营的区域商务经理、负责团客协议客的销售等等。   传统连锁店长模式,重度依赖个人,且成本高、效率低,对于拥有万店规模的OYO酒店来说,是一种制约。朱磊称,目前OYO一个线下经理可以管5家酒店,未来的目标是10家,这种人效与传统连锁时代已经不可同日而语。充分利用技术手段解放基础人力劳作,既减少了人为操作的风险,又提升了运营的效率与精准性,对于实现OYO的宏伟蓝图是一个非常有利的手段。   正是凭借这一创新的业务架构,OYO酒店在不断刷新业界认知的拓展速度下,仍能对酒店的运营质量有着较强把控。   然而,酒店行业与用户体验密切相关,OYO如何在扩张速度和用户体验之间取得平衡,也是备受外界关注的问题。   对此,OYO酒店合伙人兼首席财务官李维表示,不同时间、不同细分市场的消费者对“用户体验”有着不同的理解。“过去下沉市场消费者在选择酒店,往往要在位置、价格和品质之间做妥协,OYO要做的就是让这些消费者用更低的价钱享受到标准化的住宿体验,这是现阶段下沉市场最需要的‘用户体验‘,也是我们的目标。”由此看来,OYO通过提升酒店运营效率去降低酒店成本和价格,通过提供改造服务去改善酒店质量,正是朝着这个方向在努力。   从一个被争议的“颠覆者”,到被人人效仿的领军者,OYO用行动和数据展示了自己创新模式的价值。中国的单体酒店市场价值万亿,正是因为OYO的开局,才使得这片宝藏得见天日,有的放矢。随着OYO的加速扩张与升级,以及更多品牌的加入,单体酒店市场变革的浪潮将更加壮观。

中国养老产业有着数万亿的广阔市场,吸引了包括上市公司在内的诸多企业,其中房企因具有资金、运营、客群、物业资源等优势成为绝对主角,既有如粤泰股份医养结合的模式,也有如保利高端养老机构的模式。业内人士表示,在目前房地产进入存量运营的背景下,房企涉足养老产业仍在初级阶段,目前谈盈利尚早,更多是为了探索新的盈利模式而长远布局。   2025年中国老年人口占总人口1/3   据权威数据显示,当前我们已经进入人口老龄化快速发展阶段,全国老龄办常务副主任王建军表示,预计到2025年,我国60岁及以上老年人口数将达到3亿,占总人口的1/5;到2033年将突破4亿人,占总人口的1/4左右;而到2050年前后将达到4.87亿人,约占总人口的1/3,老年人口数量和占总人口比例双双达到峰值。   近年来,中央和地方出台了多个文件。今年9月13日,国务院印发的《关于加速发展养老服务业的若干意见》提出,全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系,同时明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。这也是首次提出“以房养老”这种新型养老方式。银河证券认为,老羊产业将迎来高速发展期,可布局包括养老基础设施建设在内的养老地产产业链。有研究机构预估,2025—2040年期间,我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算,整个市场产值有2万多亿。   多家房企自建高端机构涉足养老   在目前涉及养老产业的主板82家上市公司中,主营业务为房地产的公司32家,占比高达39.0%,进入养老产业的上市公司背景多为房地产。大多数地产公司通过自己投资建设、资金合作和业务合作的方式涉足养老地产、医养结合和智慧养老等领域。据60+研究员观点,地产公司多、自建方式为主、涉及领域广是目前上市公司在养老产业的主要特征。   多家上市公司以建设高端养老机构为主要特征。2013年5月,首个为中国老年人量身定制的高端养老项目星堡养老社区在上海市宝山区开业,复星国际正式进入养老领域,旗下的星健Sapphire·香山长者公馆也是高端机构养老的代表,保利旗下的和熹会老年公寓、远洋经典养老品牌远洋·椿萱茂等都是中高端养老机构的代表。   不过,由于养老地产项目与普通住宅小区对商品房的开发销售不同,再加上小区内有医疗保健、休闲娱乐和运营管理等用房与一系列养老服务,所以回报低、回收慢、经营难成了养老地产必须要解决的问题。就连较早涉足这个产业的万科,截止2018年约170个养老项目基本都处于亏损状态。   粤泰股份以医养结合探索业务多元化   有行业人士分析称,养老地产并不是依靠地产盈利,而是一条老龄消费产业链上的中心地带。房地产企业转型养老,必须要转变思维,首先要摘掉地产开发商的帽子,转而以养老服务运营商角色定位。房企本身基础设施相对完善,满足老年人衣食住行需求的同时,可以与医疗、健身、家政、护理等链条上各环节相结合。   在上述涉足养老产业的32家上市房企中,也有粤泰股份为代表的公司健康与养老结合的模式。在2018年年报中,公司表示,将坚持拓展多元化发展的道路,通过子公司粤泰健康全力打造“粵泰健康高端医疗护理服务平台”,不断整合强有力的健康产业资源,并将其作为企业创新升级的重要领域进行培育。   就在去年4月12日,粤泰股份宣布与关联方共同出资设立湖南粤泰仙岭湖文化旅游发展有限公司。资料显示,该公司的经营范围包括文化旅游项目开发经营管理,养老服务,养老项目的研发、策划及管理,组织养老项目的建设及养老院的经营管理、康复诊疗服务。   作为广州地产股,粤泰股份拥有丰富的地产资源和开发经验,目前国内外有多个项目处于在建在售状态。此外,集团在北京、广州、深圳等重点城市,以及柬埔寨还持有大量待开发的土地储备。   谈及粤泰集团未来的经营策略,粤泰股份董事长杨树坪透露,粤泰集团将扬长避短,积极转型,发挥中小型企业“船小好调头”的转型优势,选择在健康、养老、产业地产等特色地产领域精耕细作,结合集团多年在房地产行业的积累,把地产开发经验与新兴的产业相结合,积极拓展与金融机构的合作关系,以新型的合作开发模式开拓市场。   未来粤泰集团将持续发力,在健康养老产业方面不断探索,打造全龄健康社区,探索融合健康、休闲、养生、度假多种社区发展模式,提升居住品质与服务,通过业务多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险,挖掘未来新的利润增长点。   有地产行业人士分析称,上市房企需要告别以土地抵押为主的信贷融资,需要追求更低成本的融资渠道,而且在住宅销售利润率平滑走低的情况下,拓展多元化的业务,包括商业和养老等地产业务,将会成为房企的重点。

交易量下降90%,二手房价格跌4成,北京商住房现在能买吗?   中新经纬客户端10月11日电 回想起调控前的北京商住房市场,房产经纪人罗俊无限感慨:“楼市最火的时候,我们门店一天能成交十几套,客户也都很着急。” 罗俊门店所在的中弘像素小区,号称北京最大的商住项目,据他介绍,高峰期这里每月能成交200~300套二手商住房,但如今的成交量只维持在十几套。   中原地产研究中心提供的数据显示,从限购政策出台后的第一个月2017年4月算起,至2019年9月的30个月里,北京新建商办类项目共成交9000余套,比调控前下降了约90%。价格上,中原地产首席分析师张大伟称,二手商住房已经比最高点下降了4成,而有经纪人称,一些项目有近半的跌幅。   与调控前比,商住项目交易量下降90%   商住项目是将商业、办公性质规划用地改建成住宅形式使用的产品类型,不能落户,也不能使用学区等住宅配套。“商改住”改变的只是建筑形式及使用功能,土地性质不会改变,产权也多为40年或50年。   在一二线城市执行严格的住宅限购政策后,不限购、低总价的商住项目一度成为外地人和投资客们的首选,北京的商住项目随之做大,房价也水涨船高。罗俊告诉中新经纬客户端,中弘像素被认为是北京最大的商住项目,19栋楼里有9700余套房屋,坊间一直称这个项目为“神盘”。   回想起2017年3月商办类项目限购政策出台前的交易情况,罗俊说:“楼市最火的时候,‘买房靠抢’的说法对于北京像素来说,一点也不夸张。我们门店一天就能成交十几套,有时候店里挤满客户和业主,签合同的地方都没有,要安排他们去其他门店签。” 罗俊称,价格最高的时候,一些小户型复式公寓的单价达到了近7万元/平方米。   2017年3月26日,北京市住建委等部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。公告规定,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录,且连续5年缴纳社保或个税;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。   上述公告发布不久,一些大型房产交易平台就紧急下架了商住房项目。中新经纬客户端近日在安居客网站和客户端查询发现,北京几个知名的商办类项目在该平台已查不到。罗俊称,现在商办类项目挂牌交易的要求与住宅是一样的,业主要签署房屋出售委托协议,并出具不动产证和身份证,否则不能上线。   中新经纬客户端近日在罗俊所在的门店看到,店内只有几位经纪人,没有顾客登门。罗俊称,现在的交易情况很难与调控之前相比,北京像素当前挂牌出售的二手房源有200多套,每月的成交量维持在十几套左右,多的月份二十几套,少的月份十来套。   根据2017年3月出台的上述规定,开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米;开发企业在建商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。该政策发布后,北京新建商办类项目的交易情况出现断崖式下滑。中原地产研究中心提供的数据显示,从限购出台后的第一个月2017年4月算起,至2019年9月的30个月里,北京的商办类项目共成交了9914套,而调控前的30个月共成交99631套,交易量环比下降了约90%。   价格跌4成 业主心态转变   交易量下降,北京商办项目的价格也是一路下跌。以北京像素为例,该小区复式公寓的售价已经从最高时近7万元/平方米降到了4.1万元/平方米左右,平层公寓的价格大概在2.7万元~2.8万元/平方米,降价幅度约为40%。   中新经纬客户端在北京像素北区看到,一个46平方米的复式公寓,报价为40737元/平方米,由于不能贷款,购房者需要一次性付清188万元,外加一些税费。不过,罗俊称,业主是做生意的,现在诚心出售,价格可以再聊,降几万元没什么问题。   罗俊带看的其他三套公寓,价格也都能谈。他说:“现在业主们的心态都变了,没之前那么强硬,都能够接受降价。有一套面积为50平方米的平层公寓,挂出去很久也没卖出去,就是因为价格偏高,业主不想降价,但后来这种户型的价格都在降,这位业主也扛不住了,现在的挂牌价是145万元,这已经比最高点降了近一百万元。”   一套位于顶楼、面积为56平方米的复式公寓,总价款为225万元,单价不足4万元/平方米,罗俊称,这套房子是北京像素挂牌价最低的复式公寓。不过当天下午,罗俊就告诉中新经纬客户端,该套公寓最终以220万元成交,价格约为3.88万元/平方米。   林肯公园,是北京亦庄区域较为有名的商住项目。房产经纪人郑铭提供的数据显示,该平台林肯公园60余平方米的两居室在近半年共成交18套,均价在3.85万元/平方米左右。一套67平方米商住房的挂牌价为245万元,不过,郑铭透露,业主现在的心理价位比挂牌价要低10万元。   “林肯公寓小区的环境与配套,在亦庄属于不错的,商住项目在限购前曾卖到6万元/平方米,而现在一些朝向不好的户型,价格已经有小一半的降幅。” 郑铭告诉中新经纬客户端。   泡沫逐渐挤出 专家称或已“跌无可跌”   在一些业内人士看来,随着价格下调,一些位置较好、配套成熟的商住房项目的价值开始回归,对资金压力较大的刚需族和追求长期投资价值的投资者具备一定的吸引力。   易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,严调控已经让市场的泡沫加速出清,部分商住房项目仍具备地段、配套等方面的优势,也具有居住功能,这类项目或许已经进入到“跌无可跌”的阶段。   张大伟对中新经纬客户端说:“现在在北京配套成熟的区域买住宅,对于一些收入和积蓄不是特别高的人来说,确实很有压力。商住房虽然有人员流动大、安全系数底、居住不舒适、小孩不能划片入学等问题,但刚需族也不是不能考虑。   从投资角度看,罗俊认为,北京像素紧邻北京地铁6号线,周边配套基本成熟,加上小区是民水民电、部分户型通天然气,小区的入住和出租率一直较高,“现在50多平方米的复式公寓总价款在200多万元,如果不住的话,可以交给一些长租公寓进行出租,一个月拿到8000元的租金不成问题,这样的租金回报率比住宅高多了。”   张大伟指出,部分商住房现在租金回报率能达到3%~5%,从这个角度看,投资商住房有一定的价值。但是,商住房不能贷款,成为一道较难逾越的投资门槛。   “这里的居住环境不能和住宅小区比,最大的优点就是便宜”,谈到商住房房价的走势,罗俊说:“价格还会不会再跌,很难说,我也判断不了。”

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