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又一长租公寓,调整架构不停歇

2019-12-22 17:02

(原标题:又一长租公寓"倒下",全国已有近50家爆仓,中小型长租公寓进入真正的寒冬?) 今年以来,长租公寓行业遭遇“资本寒冬”,行业普遍经营困境,爆仓的公寓品牌更是一个接着一个。12月18日,上海市公安局浦东分局发布“鑫聚财公司”案件侦办情况通报称,12月3日,警方对“鑫聚财公司”实际控制人孙某元等4名犯罪赚疑人依法采取刑事拘留强制措施。券商中国记者从业内人士处了解到,尽管警方没有具体写名字,但经过多方求证,上述孙某元正是上海涞润实业有限公司法人孙元元,也是上海长租公寓品牌源涞国际董事长。而据媒体报道,目前,源涞国际总部已人去楼空。而近期,杭州、南京也相继有公寓爆仓。据不完全统计,目前全国爆仓的公寓品牌在50家左右。业内人士认为,2020年,中小型长租公寓机构将进入到真正的寒冬,面临政策严,融资难,获客难的困境,同时随着国有租赁房源的大规模开业,还将面对更加强劲的“竞争对手”。源涞国际董事长被刑拘12月18日,上海市公安局浦东分局发布“鑫聚财公司”案件侦办情况通报称,根据群众报案,对“鑫聚财公司”以涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查。12月3日,警方对“鑫聚财公司”实际控制人孙某元等4名犯罪赚疑人依法采取刑事拘留强制措施。房东东公寓学院创办人全雳告诉券商中国记者,尽管警方没有具体写名字,但经过多方求证,鑫聚财公司实际控制人孙某元正是上海涞润实业有限公司法人孙元元,也是上海长租公寓品牌源涞国际董事长。“鑫聚财公司”是长租供应链金融的P2P公司,通过鑫聚财平台融资的钱投资去向为源涞国际公寓。12月20日,21世纪经济报道消息称,目前,源涞国际位于上海市某科技服务园的企业总部已人去楼空。根据源涞国际员工、部分房源的业主反馈的情况来看,公司从8月份开始陷入资金困境。券商中国记者从某招聘网站上了解到,源涞国际成立于2013年,历经5年多的高速发展已经成为中国领先的高端公寓资产管理商。超过100亿元管理资产规模,现有房源1000套,2019年将增至3000套。“一个30多岁的小伙子,本来前途无量,2014年创业做公寓,也赶上风口,也拿到融资,但不擅长管理,也不懂现金流,最后铤而走险搞非法集资了!”全雳说。全国近50家公寓品牌爆仓今年下半年以来,已有多家长租公寓机构陷入资金困局。8月,总部位于南京的乐伽公寓发公告称,“近期因公司经营不善,无力履行合同。公司已尽最大努力通过多种途径积极自救,但均未见效。目前公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。”公告还称,公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,已对长租公寓市场带来较大风险,加之公司内部管理制度缺失等诸多因素,造成公司业务全线关停的现状。10月3日,河南悦如公寓发布公告称,“由于市场环境的变化(郑州租金连续三年下滑)、自身组织和经营能力不够强等种种原因,目前公司投入巨资装修配置的1600套分散式公寓面临巨大的经营和资金压力,公司原股东及管理层已尽最大努力通过各种途径积极自救,均无明显效果,目前已无力维持公司正常运营。故公司全体原股东已于2019年9月忍痛接受并购重组。”10月14日,南京君创公寓发布公告称,近期公司因市场的不稳定,空置房源较多,亏损较大,且部分租客迟迟不能结清尾款,导致公司不能正常运营资金链断裂,无能力履行合同。目前,公司已停止经营所有业务。10月28日,杭州“中择房产”公告称,“因公司经营不善导致资金链断裂,后期可能会有部分房东的房租支付不了。”11月20日,中择房产被爆出因资金链断裂已停止运营,并向房东打了2000万元的欠条。11月,南京友居公寓也因资金链断裂,深陷爆仓危机。据房东东根据各大媒体及公开信息统计,截至12月1日,全国爆仓的公寓品牌在50家左右,其中,杭州有13家,占比超过20%,成为“重灾区”。图片来源:房东东全雳指出,长租公寓的爆仓大部分都死在不懂基本的财务知识以及拿了风投融资盲目扩张之上。一个好的公寓老板不仅要懂运营,更要懂资金筹划和预算管理。乐乎公寓CEO罗意也认为,长租公寓的经营困境多数是因为很多投资者和运营者缺乏基本的运营能力。在全雳看来,2020年,中小型长租公寓机构将进入到真正的寒冬,面临政策严,融资难,获客难的困境,同时随着国有租赁房源的大规模开业,还将面对更加强劲的“竞争对手”。他建议,中小型长租公寓机构要修练内功,不再扩大规模;减少人工,提升坪效产出;通过长短租结合,降低闲置率;选择转型或转让也是一条出路。租赁市场监管持续加强作为长租公寓爆雷的“重灾区”,杭州近期持续加强租赁市场监管。10月12日,杭州市住保房管局开会全面部署新一轮杭州住房租赁中介机构乱象专项整治工作。11月14日,杭州市住保房管局发布《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》,要求通过杭州市住房租赁监管服务平台网签住房租赁合同并办理房屋租赁登记备案,并且使用《杭州市房屋租赁合同》等示范文本。11月26日,杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》,包括适用范围、监管要求、账户变更、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示、行政管理等十个方面内容,将进一步加强住房租赁市场监管,规范住房租赁企业行为,防范住房租赁市场风险,保障租户及房东合法权益,促进住房租赁市场平稳健康发展。其中明确要求,从事住房租赁业务的住房租赁企业,应在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,并报市房产行政主管部门备案。住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。“托管式”住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金,风险防控金不得随意使用。从全国来看,为打击住房租赁中介机构乱象,住建部持续开展整治住房租赁中介机构乱象专项行动,对违法违规房地产开发企业和中介机构进行查处和曝光。11月5日,住建部等6部门通报了各地在整治住房租赁中介机构乱象中查处的7起违法违规典型案例:一、深圳市龙岗区住房租赁“黑中介”恶意克扣押金租金,暴力驱逐承租人。二、上海“安居客”网站发布虚假房源信息。三、小家联行房地产经纪(北京)有限公司合肥分公司违规开展租赁消费贷款业务。四、西安小青蛙房地产营销策划有限公司违规为保障性住房提供租赁经纪服务。五、昆明某房地产经纪有限公司员工杨某翔隐瞒租赁信息,侵吞租金。六、杭州聚成房地产代理有限公司擅自发布出租房源信息。七、周口舒心居房产经纪有限公司“高收低租”骗取租金。11月26日,住建部等6部门又通报了第二批共6起违法违规典型案例:一、北京世纪恒远房地产经纪有限公司暴力驱逐承租人。二、武汉锦寓通达房地产代理有限公司恶意克扣承租人押金,侵占出租人租金。三、太原市创世纪房地产经纪有限公司克扣出租人租金,违规开展租金消费贷款业务。四、广州市明润物业管理有限公司隐瞒影响房屋出租的重要信息,致使群众租房存在严重安全隐患。五、沈阳匠寓科技有限公司诱骗群众租房。六、吉林省聚客优家房屋租赁管理有限公司恶意克扣出租人租金。专项整治期间,全国共排查住房租赁中介机构8万多家,查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家,通报违法违规案例8000余起,有效遏制住房租赁中介行业乱象,净化住房租赁市场环境。住建部相关负责人表示,要坚持标本兼治,把“当下改”与“长久立”结合起来,对重点问题进行重点研究,建立健全工作机制,把专项整治中形成的好经验好做法用制度形式固化好,促进住房租赁市场健康发展,巩固专项整治成果。 我要回农村!关乎九亿农民的会议召开 部署16件事房产首页 |买房推荐 |楼盘查询 |看房团 |直通车房产海南站

“我又把自己干到感冒了。”12月中旬的一个周末,从事地产营销工作的周乐(化名)在微信给记者留言。这位80后地产人在一家头部房企工作,从12月开始,她就再也没有休息过。天天夜间不断地开会和加班,让这位地产人一直带病工作。时至年末,各家地产公司业绩压力不断放大,市场下行与任务完成的矛盾,迫使地产商想尽一切办法冲击业绩。第一财经记者注意到,包括碧桂园(02007.HK)、万科(000002.SZ)、融创中国(01918.HK,下称“融创”)、中国恒大(03333.HK,下称“恒大”)等龙头公司均在各地采取价格不一的降价措施。早些时候,阳光城(000671.SZ)、时代中国(01233.HK)等公司均开启全员营销。而在近期,更多公司内部更是提供了员工内购等促销方案,为年末的销售和回款进一步加码。一场销售大战,在年底一触即发。员工内购冲业绩目前看来,地产公司在年末的业绩冲刺最重要的动作就是以价换量。今年12月,融创在郑州就发起了新一轮价格战,其融创城项目销售均价普遍低于市场预期,一度引来郑州市场的巨量认购。而最早发起价格战的恒大,早已进行过多轮集团降价措施。比如在11月初,苏宁集团和恒大集团宣布,双方将在11月1日至11日期间合作卖房,累计在全国820个楼盘中拿出1111套房源,恒大将在苏宁易购平台上开设旗舰店,每天100套特价房,最高优惠超百万;而在线下,恒大将借助全国1万家苏宁易购门店及苏宁小店,进行渠道拓展。“有些城市以价换量效果可以快速出现,有些城市即便降价,市场的观望情绪也很严重。”一位TOP20营销总告诉记者。为了保证年末的签约回款,很多公司也开始给员工进行福利优惠,以快速倾销今年的库存。“我们内部就实行了员工优惠购房,整体价格普遍比市场价低6个点左右,公司要求我们年前付清首付,明年6月之前我们有一次更名的机会,如果到时我们还没有卖出这个房子,可以直接退房,公司返还首付。”一家上市公司内部人士告诉记者。该人士指出,6%的优惠其实就是公司把渠道、优惠等费用全部让渡给了员工,同时明年市场一旦反转员工可以把这个房子在市场销售,因而对员工而言基本属于无风险投资。“我就在武汉买了一套,明年通过销售直接在市场上卖,实在卖不掉至少也是保本的,大概首付不到30万可以赚6万左右。”上述内部人士说。而在今年10月,融创天津就确定了资源“换仓”计划。融创天津员工购买住宅产品的话,在今年年底前付款可享受8折,分期付款的话享受8.5折,一次性购房可以享受半年后更名一次。事实上,内部购房优惠一直是地产公司面临下行周期的传统操作。一方面可以让利给员工,同时可以加速年底的回款,对于冲刺业绩的地产公司而言,与其把利润让渡给中介,更愿意直接销售给员工。除了内部购房之外,很多没有拿到预售证的项目,地产公司也正在通过包销的手段提前进行销售确认和回款。“现在头部房企为了年末冲业绩,把没有拿到预售证的项目提前给中介或者资金方,让其进行包销,不过要求提前回款,这样就可以算作今年的销售业绩。”一位营销总透露。周乐则一直忙于年底的项目策划活动,因为要完成年度指标,她所在的公司周末已经取消了休息。“事情太多忙不过来,年底前还有很多活动要做,还要盘点各个项目的销售。”目前看来,虽然外部一片歌舞升平,不过地产公司内部的压力依旧巨大无比。多家公司均向记者表示,11月的内部完成指标没有到50%,实际上内部的年度指标完成难度极大。“即便是我们这样提前完成的区域,集团还会新增指标,去弥补其他未完成区域的漏洞。”一位华东地产公司高层告诉记者。内部调整不断拼命加班背后,一方面是地产公司销售压力逼迫地产人不断加班;另外一方面,裁员优化在很多公司悄然无息地进行。“管理层频繁换人,局势千变万化,只能自保。”不久前,一位地产人给记者留言。今年以来,无论是主动抑或是被动,大量公司都进行了组织内部变革。包括融信中国(03301.HK,下称“融信”)、中梁控股(02772.HK)、阳光城(000671.SZ)都在不断进行内部结构调整。比如中梁控股,就把原有的12个区域集团进行收缩合并,进而开始对重合人员进行优化。时至年底,中梁控股更是将总部人员再度进行精减,约30%员工在此次精减序列内。这并非中梁控股第一次裁员,今年4月,中梁控股当时最大的区域集团浙广区域集团吞并了同级别的浙闽粤区域集团的下属南区域公司,并制订了相关减员计划。按照当时的规划,浙闽粤区域集团预计要裁员50人,裁员人数占比在20%左右,裁员具体细化到每个部门和各个条线。同样进行裁员优化的还有阳光城。第一财经记者了解到,近期阳光城正在筹划新一轮管理架构调整,将根据区域公司业绩进行整合,整合过后的多余人员势必将会被优化。“未来房地产市场总量会收缩,高增长阶段已经过去了。对于习惯了高增长的房企而言,明年将面临重大考验。” 阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌说。禹洲地产(01628.HK)同样开启长三角地区整合,禹洲苏州公司是首个破百亿的区域公司,目前和南京、扬州组成江苏区域公司。浙江、上海和安徽组成东部区域公司。“我们每年都会对员工进行评级,A类员工10%,B类员工20%,C类员工60%,D类员工10%,其中D类就是待优化的员工。”一家上市地产公司高层说。融信在不久前将四大事业部及西南区域公司,裂变为十个区域,分别是福建区域集团、广东区域公司、沪苏区域公司、江苏区域公司、山东区域公司、浙江区域集团、河南区域公司、天津区域公司、山西区域公司、西南区域公司。通过裂变,实际上是希望加强总部的管控,借此机会进一步扩张。“每天工作都当最后一天工作,公司经常调整,也不知道自己会不会失业。”一家闽系地产区域副总告诉记者。管理层和组织架构调整背后,实际上来自现实因素倒逼:融资成本居高,销售成本高企,利润空间不断减少。这让每个地产公司老板无比焦虑,进而不断进行调整。乐观还是悲观今年而言,对于习惯了快周转、高杠杆模式的地产商而言无疑是艰难的一年, 对于从业者而言,同样是没有安全感的一年。朱荣斌认为,对于以高增长为亮点的企业而言,明年的市场环境考验还将是巨大的。如今看来,大鱼吃小鱼时代已经来临,即便是TOP50房企,稍有不慎也会掉队,错失发展机会。“未来两年我依旧看好市场,市场规模还是巨量,给我们这样低杠杆企业更多的机会。”滨江集团(002244.SZ)董事长戚金兴认为。他的逻辑不无道理,纵观今年发展快速的房企,无一不是此前财务杠杆较低的公司,而较好的融资能力给这些公司逆市收并购和拿地的能力。也有部分公司高管判断,明年市场将出现部分好转。“很多地方出现了机构性政策松动,实际上还是楼市企稳回升的信号。”一位地产总裁判断。近期全国多地购房政策实际有所松动,深圳、成都、佛山等地均对购房政策进行调整,深圳已经取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策,成都则解除高新南区居民限购约束,佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。不过,无论是悲观还是乐观的预期,销售难、融资难等问题依旧是大部分地产公司难以逾越的高山。当中国房地产已经告别过去资金推动时代之后,未来对企业的内生驱动将逐渐代替过去的外生驱动。“从行业来看,房地产已经过了从过去的外延式的增长,已经转向到内涵式的增长。未来的增长更多靠的是我们经营效率的提高,更多靠的是成本的投入,而不是靠过去更多的加杠杆方式。” 旭辉控股集团(00884.HK)董事长林中说。 物业公司竞相上市 行业集中度料提升 房产首页 | 买房推荐 | 楼盘查询 | 看房团 | 直通车房产北京站

年末之际,吉林森工拟一口气花费7000余万元从控股股东手里买下162套房产和30个车位。在多家上市公司卖房保壳之际,吉林森工“反其道而行”,意欲何为?12月20日晚,吉林森工公告,拟以7637.05万元现金购买控股股东下属房地产子公司162套房产和30个车位使用权。其中,162套房产为折价成交,认购价格为7134.25万元,与账面价格相比减值率为4.06 %。据公告显示,控股股东持有的上市公司股份除用于两融业务担保的股份外,剩余股份已全被被质押和轮候冻结,控股股东下属两家房地产子公司2019年前三季度营业收入分别为0元、40.89万元。该笔交易公布后,上交所火速下发了问询函,要求上市公司说明是否存在向控股股东输送资金、缓解其流动性风险和债务压力的情况。“不差钱”出手7000多万买房12月20日晚间,吉林森工披露公告称,公司全资子公司吉林隆泉实业有限公司购买吉林省天汇房地产有限责任公司158套房产产权,30个车位使用权和吉林省吉森房地产开发有限责任公司4套房产产权。值得一提的是,交易对方天汇公司为公司控股股东中国吉林森林工业集团有限责任公司全资子公司吉林森工开发建设集团有限公司的全资子公司,吉森房产为森工集团的控股子公司,本次交易构成关联交易。吉林森工称,本次购买房产位于长春市二环内核心地段,所购买的门市和公寓可作为公司所属企业在长春市的办公、产品展示、销售基地。上述房产中,天汇公司共158套房产,30个车位。其中公寓156套,位于长春市吉森蓝色港湾项目建筑面积8302.49平方米;门市2套,位于长春市吉森蓝色港湾项目建筑面积241.32平方米;车位30个,为长春市吉森蓝色港湾项目地下配套车位。吉森公司4套门市(产权),位于长春市吉森漫桦林一期建筑面积共980.67平方米。上述162套房产产权,认购价格为7134.25万元,每套平均价格44.04万元,每平米价格约7490元。30个车位的使用权受让价格为502.80万元,每个车位平均价格约16.76万元。引来交易所问询函同日晚间,吉林森工披露上交所下发的问询函,要求对现金购买控股股东下属房地产子公司162套房产和30个车位使用权的必要性、交易资金来源、交易对价的公允性与标的资产的流动性、是否涉嫌向控股股东输送资金等问题进行详细说明。来源:上市公司公告公告显示,截至目前,控股股东持有公司股份2.56亿股,占总股本35.73%,除用于两融业务担保的股份外,剩余股份已全被被质押和轮候冻结,且2470万股于2019年7月被司法强制划,2080万股于2019年12月被司法拍卖。交易所要求上市公司结合控股股东流动性风险,评估本次交易的目的与合理性,是否存在向控股股东输送资金、缓解其流动性风险和债务压力的情况。交易对手天汇公司和吉森房产2019年前三季度营业收入分别为0元、40.89万元,净利润分别为-614.39万元、-2206.13万元。本次交易金额7637.05万元,涉及建筑面积合计9524.48平方米。交易所要求说明交易对手2019年营业收入微小、净利润为负的原因及合理性,并补充披露本次交易涉及的两房地产项目的开盘时间、房源总数、预售和去化情况等;结合两房地产项目前期销售价格,以及周边同等位置房产交易情况,评估本次房屋交易价格的公允性。上市公司如此“不差钱”,购买上述房产的资金来源也成为交易所重点关注对象。问询函指出,公司称本次交易资金来源于上市公司自有资金。公司前期非公开发行股份募集配套资金4.16亿中,截至2019年6月底仅3904万元用于募投项目,剩余1亿元用于永久补充流动资金、2.8亿元用于临时补充流动资金。前期募集资金永久补充流动性部分是否变相用于此次交易。卖房“过年”同样引发关注与吉林森工不同,临近年底,积极“卖房”增厚业绩的上市公司数量较多。多数公司卖出房款所得资金,远超全年业绩。有的公司年底卖房严格控制支付时间,有意将利润锁定在2019年。以哈森股份为例,公司12月14日公告,拟以1008.07万元的作价将位于昆山市花桥镇三新路91号楼1室房产转让给控股股东珍兴国际的兄弟公司昆山珍展,支付价款约定在合同签订之日起20个工作日内一次付清。公司2019年前三季度归属母公司净利润为93.98万元,上述交易预计增加公司2019年净利润约550万元-650万元。随后,哈森股份也收到交易所问询函,要求说明本次交易完成后,公司是否会继续通过租赁等形式使用上述物业,是否新增关联交易及对公司经营的影响;结合上述资产用途、评估作价以及支付安排等情况,说明本次房产出售的商业实质,是否存在年末突击创利的情形。临近年底,ST类上市公司为了保壳,“卖房”动作明显加速。包括*ST游久、*ST中安在内的多家公司近期公告出售大额房产。*ST游久近期公告拟公开挂牌出售的8套房产位于上海市浦东新区浦东南路256号,建筑面积合计2852.74平方米,估价约1.55亿元。若上述房产出售按评估价值在本期完成交易,则扣除相关税费预计将增加本期归属于上市公司股东的净利润约8000万元。2017年和2018年,*ST游久分别巨亏4.22亿元和9.05亿元。披星戴帽后,今年前三季度再亏1127.77万元。如果年底之前卖房成功,公司业绩便有望扭亏为盈。 我要回农村!关乎九亿农民的会议召开 部署16件事房产首页 |买房推荐 |楼盘查询 |看房团 |直通车房产海南站

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