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临近一线城市的三四线城市将是未来5年关注的重

2019-12-17 15:36

8月3日,在博鳌房地产论坛上午第一场主题讨论会上,围绕“展望:金融、货币与地产政策组合”这个主题,摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌做出判断,在一线城市附近的很多三四线城市,可能会吸引更多的人口,这可能恰恰是房地产行业,在未来5年需要关注的一个重点。

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以前,大家的对于房地产市场的关注都是放在新房和二手房市场上,租房市场的存在感极弱。很多人都是吧租房作为过渡性选择,虽然很多人都有过租房的经历,但是最终的目标仍然是买房。

朱海斌表示,从整个房地产行业来看,未来城镇化仍然有一定的增量空间,目前我们的城镇化率接近60%,从60%到70%大概还有5到10年的成长期。未来将更加关注的是新型城镇化之下人口在城市之间的流动,这是在未来5年更需要关注的一个主题。

2018年的盛夏,北京住房租赁市场也很“火”。

从2017年开始,租房市场越来越受到大家的重视。先是在12个城市开展住房租赁试点工作,大力发展住房租赁行业成为楼市长效机制中的重要一环。紧接着,长租公寓品牌如雨后春笋般出现,集中式公寓、分散式公寓;青年公寓、蓝领公寓;很多中介公司、开发商、房产代理公司都有自己的公寓品牌。

从中国的楼市结构来看,大家的注意力可能往往会更多关注于北上广深这些一线城市,但是从市场的安排来讲,中国的一线城市在市场主体里占的规模才不到10%,更多的市场在二线城市和三四线城市。

据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

在房价不断上涨,买房成本越来越高,首次购房年龄不断推迟的情况下,长租公寓市场的发展,理论上确实可以满足那些买不上房,但是又对居住品质有一定要求的人们。与个人出租房存在脏乱差,管理混乱等问题相比,长租公寓具有集中管理、配套齐全、居住舒适度好等优势。因此,在国家的大力倡导下,在普通租户的殷切期盼下,长租公寓市场可以说是迎来了发展的黄金期。

朱海斌坦言,在二三四线城市里头,在2017年以后恰恰是支持这一轮房地产超预期表现的一个主体的力量。尤其是在最近的一年多,无论是各个城市的库存面,从基本面来讲,跟2013年到2015年有了非常明显的改变,房地产库存量出现了非常大的下滑。

如果按照每平方米的月租金计算,诸葛找房数据研究中心的数据显示:2018年7月北京市月租金为90.12元/平方米,比6月份的86.4元/平方米上涨约4.3%;6月份租金则又比5月份的80.5元/平方米上涨约7.3%。

如果没有出现全国各地租金出现暴涨的情况,也许长租公寓会发展的顺风顺水。但是,随着我爱我家前副总裁胡景晖对于部分品牌公寓恶性竞争导致租金上涨的爆料,以及网友发帖证实自如、蛋壳公寓在线下通过竞价抢占房源,房租暴涨的这颗雷爆了。

未来支持新一轮房地产需求的,不能简单说到底是一二线城市还是三四线城市,更多的是在新型的城市化,在城市群的集聚,尤其是在一线城市附近的很多三四线城市,它可能会吸引更多的人口,这可能恰恰是房地产行业,在未来5年需要关注的一个重点。

北京房租的涨幅算多吗?

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上涨原因何在?

之前,我们常说“房住不炒”,现在我们则要改成“房租不炒”了。与房价上涨相比,房租的暴涨对于人们的影响有过之而不及。以前,如果因为房价过高而买不上房,起码还可以选择租房。但是现在,房子不但买不起了,也快要租不起了。尤其是对于那些想要到大城市追求梦想的刚毕业的年轻人来说,高额的房租成为沉重的负担。

北京的房租涨了。《中国经济周刊》记者采访的多位业内专家都认同这一点,但对于涨幅快慢,在表述上各有不同。

笔者刚毕业的时候,选择到二线城市发展。当时租的房子虽然很小,连个窗户都没有,但是好在便宜,三个月才800块钱。后来换成了单间,一个月也才五六百。虽然房租每年都会涨点,但是幅度并不高,也就几十块钱的涨。但是现在,在二线城市租个单间,得一两千,如果是现在一线城市,恐怕都得三四千起步了。而一个刚毕业的大学生的工资才多少钱。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

不过,好在这个雷爆的及时。在传出自如、蛋壳通过哄抬租金抢占房源之后,北京市政府就约谈了多家品牌公寓。北京市房地产中介协会也召开座谈会,要求10家参会的住房租赁企业共同承诺落实“三不得”,即不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

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我爱我家集团研究院院长胡景晖则表示:“套均月租金的年度同比涨幅,比二三线城市要快一点,但与北京以往相比,毕竟目前还是个位数,算说得过去,比如2007、2008年的时候,当时我爱我家的数据统计显示,有过27%的涨幅。”

另外,这10家住房租赁企业在未来还将拿出共计12万套房源投向租赁市场,以不涨价的方式平抑此前已经波动的租金水平。

房租由供求关系决定:供不应求则房租上涨,供过于求则房租下降。但除此以外,导致北京租金上涨是否还有其他方面的原因?

与之前楼市调控总是滞后相比,此次对于住房租赁市场市场的调整不可不谓之迅速且有效。但是,笔者也认为,我们不能总是头痛医头,脚痛医脚,房地产市场的长效机制确实应该尽早建立,改善目前房地产市场供需不平衡的问题,让房价、租金不再像坐上火箭一样,出现疯涨。

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N+1、N+2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

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