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到底意味着什么,家的感觉

2019-11-27 07:37

屋主夫妇都是热爱电影的人

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一直以来,土地市场的变化与房地产市场紧密相关。2018年至今,各地政府延续去年以来的加速推地模式,整体供应增加,百城各类用地和住宅用地成交面积均出现不同程度的增长。但与此同时,随着房地产调控政策的持续深化,土拍政策频出,竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的重要要求,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,低单价、利于高周转的优质地块成为首选,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍,今年1-7月百城住宅用地流拍面积超过去年全年。

彼此懂得,相互给予

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在装修这件事上

很多人抱怨,30年前比现在好。那时,工作是国家安排的;房子是单位分配的。

土地市场现状:

他们不约而同的

但如果真的穿梭时光机,回到一九八零年代,会发现那时如果从外地来到上海,要找一处落脚处真地很艰难。

平均地价较去年回落,库存土地尚有一定存量

想要一个沉浸感满满的家

那时,就是钱再多,学历再高,事业再成功,也难以通过商品房市场买房,即便要租房也难。当年初到上海的异乡人,大多寄居亲戚的亭子间或者三层阁。

从历史数据来看,2011-2013年百城[1]各类用地年均推地量18.9亿平方米,推地总量高带动百城各类用地成交面积居历史高位,与此同时房地产市场经调整后有所回升,但销售面积仍不及土地成交面积的一半,由此造成部分城市库存积压。2014-2016年,库存去化持续推进,百城土地年均推地量下降,各类用地年均成交量10.2亿平方米,商品住宅销售面积与住宅用地成交面积的比值不断提升。2017年以来,随着库存的持续下降以及市场行情的延续,分城施策、土地供应结构调整继续深化,热点城市推地量增加。

于是他们的客厅影院就这么诞生了

而今天,房价虽然高了点;但是,租赁市场日趋成熟。人们可以选择租赁在泊寓这样的长租公寓,作为落脚上海的第一站。日趋成熟的租赁市场,给了所有初来乍到上海的人们,打开了追寻梦想大门的钥匙。

2018年,各地政府延续去年以来的加速推地模式,1-7月百城各类用地成交面积同比增长25.3%,其中住宅用地成交3.0亿平方米,同比增长17.8%,仍保持较高增速。住宅用地楼面均价在2017年冲高后小幅回落至4899元/平方米,溢价率降至2013、2014年水平。

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图:2011年至今年1-7月百城住宅用地成交面积与商品住宅销售面积对比城[2]

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改革开放之初,大多数的人来到上海,要寻一个落脚处,是极度困难的事。有亲戚朋友,且亲戚朋友的房子够宽大,尚可找到一处居所。大多数人要找房子住,都不太容易。当时,上海人自己的住房条件尚非常困难,哪有能力接待其他地方来的亲戚朋友。

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使用面积:140㎡

很多人都只能是先找招待所落脚。等有了工作单位以后,再向单位的基建科或者房屋办借房,作为临时的落脚地。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

整体费用:45W

当时,从单位借到的房子,大多是砖木结构的老式里弄房。由于年久失修,房屋经常漏水,常常是外面下大雨,里面下小雨;夏天外面35度,阁楼的温度却往往是40度;冬天外面冷,房间内更冷;房间没有煤卫,吃喝拉撒都在一个空间内。马桶和痰盂罐必须及时清洗,否则房间内就会有浓浓的臭味;到做饭的时点,必须尽早抢地盘生煤炉,否则浓汤里四处飘散浓浓煤烟,会把人呛得咳嗽不断;房间内四处乱窜的老鼠、蟑螂以及密结的蜘蛛网,常常把新来的住户吓了一跳……

与商品住宅销售面积相比,百城土地仍有一定存量。2011-2013年百城住宅用地成交面积体量偏大,而同期百城商品住宅销售面积不足土地成交面积的一半。随后政府推地量减少,再加上房地产市场行情回暖,百城商品住宅销售面积与土地成交面积比值上升,2016年达到1.2的高值。2017年以来房地产市场调控政策升级深化,“供给侧”改革持续推进,百城住宅市场整体销售面积稳中回落,销售面积与土地成交面积比值约0.8,2018年1-7月维持在该水平。整体来看,2011年至今百城商品住宅销售面积与土地成交面积的比值为0.68,住宅市场仍有一定的潜在存量。

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这种局面一直到了上世纪90年代才有改观。那时,经过十多年的城市建设,居民手里可以出租的私人产权房多了起来。但是,数量依然零星,租期也很短,房子多是老式里弄住宅,或者和其他人合用的花园洋房。

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要住到80年代以后建造的工房,依然需要通过单位借。当时,私人未经单位许可,是无权将自己拥有使用权的公有住房转租的。

现象:今年以来土地流拍加快

客厅整体色调以灰调为主

居民开始大规模对外出租自有住房是2000年以后的事了。房改之后,大量的公有住房,变成了私人产权房。上海市民才有了多余的住房用于对外出租。

根据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测,2010年至今年7月,全国百城共成交4.2万余宗住宅用地,总规划建筑面积约50亿平方米;共流拍两千余宗住宅用地,总规划建筑面积2.8亿平方米,其中2018年1-7月流拍地块总规划建筑面积1663万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。

所有软装在色彩上和谐共生

图:2010年至2018年7月百城住宅用地流拍地块总规划建筑面积

不突兀也不乏味

尽管,2000年以后,市场供应逐步增多, 房源类型也越来越多,但功能齐全、居住舒适、配套完善的租赁住房不足,却成为新来乍到的新上海人扎根上海最难的事。在2018年年初,易居企业的首席执行官丁祖昱曾通过丁祖昱评楼市的年度发布会,发布了一组上海、深圳两个城市的租赁住房的统计数据。

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厚实遮光的落地窗帘

当时这些数据显示,租金≤3000元/月的租赁需求占比为26.4%,但这一价格范围市场供应量占比为11.9%;租金在3000-6000元/月区间的租赁需求占比为51%,但这个区间的房源在整体市场供应中占比为39.6%,也明显低于需求量;而租金≥6000元/月的租赁需求占比22.6%,可实际市场供应的房源量占比高达48.5%。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

打造更加舒适的家庭观影体验

另一方面,超过97%的租赁住房掌握在私人手里。这些房屋很大一部分缺少必要的维护和保养,居住安全、清洁、室内装饰、硬件设备等品质很难满足85后、90后一代的需求。

2017年住宅用地流拍数量增加,今年1-7月数量进一步提升,新一轮流拍高峰期来临。历年看,2010年以来,百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,流拍宗数最高,之后流拍数量处于下降趋势,2014年流拍地块规划建筑面积出现小波峰,2016年土地流拍仅80宗,为近年来最低水平;2017年流拍宗数开始回升,今年1-7月共流拍137宗,占推出地块的比例升至4.7%,总规划建筑面积1663万平方米,是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。从百城住宅用地流拍宗数气泡图来看,近几年流拍地块出现向百城东部沿海热点城市转移迹象。

宽坐幅大径深的沙发

根据艾普大数据的抽样调查,超过67%的租客希望整租,而只有37%的人愿意合租。另外有一半以上的人希望能找到独立一居室。

图:2010年至2018年7月百城住宅用地流拍分布

都是提高舒适感和氛围感必不可少的条件

但从实际情况看,一居室的供给远远小于需求。克而瑞的统计显示,平均月租金达到99.86元/平米,远远超过其他各种户型的供应。

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深色的背景墙能有效降低光线反射

2016年,上海市房管局曾对上海住房租赁市场做了广泛和深入的调研。根据数据测算,上海2400多万常住人口中,约有40%的人口通过租房居住。

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沙发一角的上照式落地灯

但上海住房租赁市场的供应体系目前 还不够完善,主要体现在:一是公租房供不应求。上海的公租房不设户籍和收入线,从2010年起,本市共建设筹措15万套公租房,10万多套已投入使用,入住近20万人。但公租房实物房源筹措困难,中心城区房源供不应求的矛盾日益突出。二是适合中低收入人群租住的蓝领公寓短缺。三是适合青年职工租住的、规范的市场化出租房源不足。与此同时,住房租赁相关的法律法规体系还不健全,对于保障租赁当事人的合法权益,还缺少足够的法规支撑。

原因:调控深化下的预期调整

可以将灯光漫射至天花板

针对上述问题,本着知行合一的原则,上海市出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。健全住房租赁制度,加大租赁权益保护力度。坚持以企业为主体和市场化运作,加快推进供给侧结构性改革,大幅增加租赁住房建设供应,满足多层次的住房租赁需求。到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

市场预期调整、企业资金压力大成各次土地流拍共性

不仅是营造浪漫氛围的家居神器

对老龄人口已经达到户籍人口30%的上海来说,发展多主体参与、多品种供应、规范化管理住房租赁市场体系有更深层次的用意。由于上海人口自然增长率一直偏低,正是得益于大量的外来人口,才延缓了整个城市的老龄化。而最近三年,上海外来常住人口一直是净流出的,这显然会影响城市的年轻活力。

图:2011年1月至2018年7月百城商品住宅量价同比走势对比

重要的是可以缓解眼睛压力

而在导致外来人口净流出的诸多因素中,住房尤其是租房市场是造成人口流出的一个重要问题。某种意义上,解决900多万人的租房问题,让他们安心就业、创业,是确保上海城市永葆青春的一项重要措施。

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客厅里的电视被投影仪所取代

在这一背景下,万科积极涉足上海租赁市场,针对85后、90后客群注重居住品质的特点,推出了满足青年客群日益增长的美好生活需要的长租公寓品牌——泊寓。

正如前文所述,2011-2012年为百城住宅用地流拍高峰期,2014年出现一次流拍小波峰,随后2017年土地流拍数量增加,今年以来再次进入流拍高峰期。这三次流拍高发期均伴随着房地产市场的调整以及企业资金压力的增加。

幕布采用暗槽设计隐藏了起来

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(1)2011-2012年土地流拍高位期:2010年随着“国五条”的落地,全国房地产市场进入全面调控时代,限购令出台,在流动性收紧、限购、限贷等一系列限制性政策的影响下,2011年百城新建住宅销售量价均现明显回落,企业融资环境趋紧,房企拿地积极性减弱。另外,2011-2012年属于各地推地高峰期,亦成为土地多宗流拍的重要原因。

搭配营造氛围的轨道射灯

而正是包括万科在内的一系列企业的入场,让上海40年的房屋租赁市场历史,又迎来了一轮居住品质革命。

图:2010年至2015年百城住宅用地推出、成交楼面均价走势

家里分分钟就变成了超豪华的电影院

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人们突然发现,出租房也可以像酒店那样,提供高度舒适、贴心、周到的服务。

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不同于别墅级别的独立影音室

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从另一个角度来看,对比百城土地推出、成交楼面价,2011年土地市场较为“冷淡”,成交楼面均价由2010年的1691元/平方米下跌至1499元/平方米,与推出楼面均价基本持平。

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