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北三县的天时地利人和,南京新一轮土拍地价大

2019-11-13 17:19

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南京

最近关于北京房租暴涨的消息不断发酵,我爱我家的胡景晖炮轰资本中介是罪魁祸首被逼离职,而自如、蛋壳等中介则成为房租上涨的最后背锅侠。

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8月17日上午,南京迎来8月第三轮土拍,竞拍今年第07号公告当中的3宗浦口地块,另外两宗滨江开发区地块G39、G40停止出让,出让面积超16.7万㎡,起拍总价38亿元。

但其实北京房租暴涨的剧本早已写好:

一、预算阶段

今天上午竞拍节奏很快,三宗宅地都迅速成交,最终出让楼面地价均低于板块内最高楼面地价,地价最高降了1.2万/㎡!成交情况如下:

根据相关数据透露,2015-2018年4月,北京累积拆违1.24亿平米,简单估算相当于拆掉了177个,70万平米规模的大型小区。

二、执行阶段

1、江浦G36地块,经过14轮竞拍,被雅居乐以总价11.8亿拿下,楼面地价15845元/㎡,与区域最高地价23235元/㎡相比,地价降了7390元/㎡。

如果每个小区按照3万人计算,相当于530万人被拆违疏解了!这么多需求短时间被释放出来,北京房租的上涨自然就可以解释了。

三、日常收支阶段

2、江浦G37地块,经过9轮竞拍,被金隅以总价10.8亿拿下,楼面地价为15143元/㎡,与区域最高地价23235元/㎡相比,地价降了8092元/㎡。

最近还有两则消息值得关注,是关于环京北三县的:

四、清盘阶段

3、江浦G38地块,经过2轮竞拍,被龙湖以总价17.6亿拿下,楼面地价为10194元/㎡,与区域最高地价23235元/㎡相比,地价降了13041元/㎡。

第一条:根据最新的消息透露,22号线似乎已经确定,可能近期会重启开工。

五、总结

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但是做了两点较大的调整:第一是线路南移了至少3-4公里;第二由原来直接进京,改成入通州。

图片 4笔者按:

总体来看G36品质最佳,关注度最高,周边各项配套齐全,紧邻地铁口,在建及竞品项目均较多;另外值得关注的是,从这次土拍开始,南京土地竞买规则出现了改变:

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房地产行业作为重资金投入行业,对资金的依赖性胜过其他大多数行业,从立项至清盘无不贯穿着对资金的要求,随着金融强监管的开展,以及受房地产调控影响下的资金回流放缓,房地产企业对于资金的外部需求,不降反升,市场上的资金一方面面临无处可投,而另一方面又是成本的节节攀高,受此影响,各类融资的方式不断创新,在正常途径无法满足的情况下,中小地方房企不得已选择成本更高的民间融资,随之而来的风险却也愈加提高。

1、全面取消现房销售。在竞得人确定标准中,全面取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛,以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。

这两点调整比较符合近期北京市土规委的表态:通州和北三县要实现三统一,同时优化燕郊通勤客流走廊。

一、预算阶段

2、竞价达到最高限价时,“竞保障房面积”将改为“竞自持面积”,每次申报面积200㎡,申报面积最多者为竞得人。

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在项目之初,对现金流的预测尤为重要,对现金流回正的期限把握以及对外部资金需求的金额、周期预测是重中之重,刚性影响因素大约有以下几项:

G36浦口区江浦街道文德东路南侧、康华路西侧地块

第二条消息则是一条小道消息:

1、开发周期的选择,多期开发通常选择住宅类产品先期开发,有些地方会要求企业自有资金比例,选择先紧后松,开展前期充分筹措资金、后期实现项目造血功能;

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最近内部消息传说,GWY已经决定,基于北三县作为京津冀协同发展示范区的需要,取消北三县所有建筑用地的住宅审批。

2、预售时间,实现内部造血功能的节点(一般情况下,预收房款需予以监管,需要企业充分预计可以支配的款项,合理设计监管资金流通渠道);

地块解读

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3、土地款及可分期金额、时间,由于金额较大,部分地区在取得相关证件之前交齐,影响一定的资金成本(企业需筹措资金来源,合理预测资金占用成本);

该地位于浦口区江北核心区位置,近地铁10线龙华路站,本宗地块为2018年新区七月推出的一宗住宅用地。目前周边配套医教文娱都较为完备,待开发空地剩余不多,但东侧紧邻沪陕高速;区域附近大量热门楼盘中建国熙台一期二期、白马澜山、白马云著、悦见山,近期具有加推计划。

如果北三县取消所有建筑用地的住宅审批,那就意味着北三县所有的住宅用地均不可再上市交易,甚至已经通过其他手段已经拿到地的项目审批难度也会加大,这就代表着北三县很快就会进入存量房市场。

4、前期配套的缴纳时间,各项前期费用在实际缴纳过程中,部分有一定的商讨空间,一些报批报建费用、新材料基金等政府性资金的支付,要充分考虑资金支付的及时性;

地块要求

一边是北京加速拆违疏解力度,另一边则是通州及北三县三统一协同发展进入实际性实施阶段,北三县有望率先接盘。

5、政策性影响,金融强监管下,银行、信托等机构自身投资方向以及通道等业务路径的限制;国家开发银行对棚户区改造信贷支持的限制等;

(1)B地块为基层社区中心用地,须配建社区卫生服务站建筑面积不小于150平方米;文化活动室建筑面积不小于400平方米,体育活动站建筑面积不小于600平方米,基层社区服务中心建筑面积不小于400平方米,社区警务室建筑面积不小于40平方米;居家养老服务站建筑面积不小于120平方米,公厕建筑面积不小于60平方米。上述公共配套设施由竞得人代建,应与首期项目同步审定规划设计方案、同步核发建设工程规划许可、同步规划核实,建成后无偿移交浦口区政府,所对应土地按划拨方式供应,出让面积据实核减,出让金额不作调整。

【1】

6、契税等相关费用的缴纳时间,如部分地区在2015年之前配套费的契税缓交无滞纳、无罚款。

(2)地块要求装配式建筑面积的比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑(三层及以下的低层住宅除外)应100%实行成品住房交付。

减量式发展导致城市空间有限,供应不足!

其他弹性影响因素有:

G37浦口区江浦街道雨山南路以东、财八路以北地块

长期看北京房价、租金上涨态势很难逆转!

1、总包方式的选择,清包工和甲供材对自身现金流的影响(选择总包时,应充分考虑工程款压力,协调资金成本与总包工程款,一般可以与总包方约定工程款支付节点,如正负零阶段、预售阶段、交楼阶段、竣工验收阶段等);

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7月31日,北京市印发了《北京市关于全面深化改革、扩大对外开放重要举措的行动计划》!

2、付款方式和周期的选择;

地块解读

在这里深化计划中,重点强调了北京城市未来发展的基本态势是减量式的!要严格限制集中建设区外存量改造和新增建设用地,倒逼集中建设区外城乡建设用地减量。

3、在成本、利润控制下,土增及所得税清算分摊后产生的现金流影响。

G37地块位于浦口区江浦街道,临近G36位置,但距离地铁有一定距离,周边配套也存在一定差距,目前已院校公共设施及旧居民区为主,周边存在大量在建工程、高架道路。

第一:五环内原则是不再新增供地,城市中心发展严重减量,限制极大。

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