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残酷的消费时代,一位商业地产经理人的10年操盘

2019-11-13 17:19

来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)

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1、学会从投资角度筛选出最佳的盈利模式

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深圳国土局数据显示,2017年深圳产权两次转移时间不满3年的商品住宅占全市二手房总成交量的46.2%,市场存在一定的短炒现象,对刚性需求形成挤压,影响了市场的公平性。在此背景下,“深四条”于7月31日及时出台。

操盘一个商业地产项目时,要懂得结合企业本身的现金流或资金流、自持商业策略等实现来全盘思考,并参考业内专家或专业顾问公司等建议,最终评估哪一种为最佳的投资产品组合。

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要考虑整个商业地产项目怎样才能尽快收回投资额?现计划的投资产品组合或盈利模式企业现资金链或现金流能否支撑?

都很慌

这次出台的“深四条”,是对以往调控政策的升级、修补,针对性更为明确、具体,将矛头直指企业炒房、个人离婚炒房、商务公寓炒房等热门投机行为,进一步遏制房价非理性上涨,体现政府坚持打击投机需求,保障合理刚需的政策宗旨。随着新政的执行,预计深圳房地产市场下半年将实现平稳过渡,投机炒房行为将得到有效抑制。

如果本盈利模式或投资产品组合企业不能容忍,那就要如同打仗一样通过"兵棋推演"的形式,责成财务部、成本部、设计部、商管公司一道讨论其他几种方案。

老张和老王,最近都很慌。

从北上广深,看政策调控对市场的影响

例如:将自持的集中性商业体量适当减少,或改成做社区型商业综合体;又或者考虑做街区型商业,街区内的端点或节点型可自持,其他均可销售……无论卖或自持租赁,弹性空间较大,后期开发落地成功机率大增,能切实有效地减少商业地产的投资风险。

满手现金的老王担心大规模放水,导致他手中的现金越来越水。另外,会不会再来一次大规模的刺激呢?年初主动降杠杆规避风险,现在满屏拐点论闹得心慌,隔断时间就跑过来问我“放水了吗?”

一线城市调控政策继续保持较严态势,调控成效进一步巩固,成交规模始终低位运行。2018年1-7月,北上广成交面积同比均有所下降,深圳由于去年基数较低,成交同比增长近三成,但整体成交规模仍然处于低位区间。

当然,如果企业自身的资金充裕、希望长期战略性持有部分优质的商业物业不动产,未来可通过运营待物业增值后,届时再考虑整体转让给风投或专业不动产投资公司,则需考虑商业物业建筑体量规模宜在5万-12万平方米较为适宜。

持有资产的老张可焦虑的东西,那就多了。毕竟满仓房子、股票,敏感性要强很多。政经形势,社会稳定,贸易战,金融危机,人口出生率、社保基金、股票扩容,退市制度,公司业绩倒退,个股黑天鹅……

▌深圳:政策进一步修补,保障合理住房需求,打击投机短炒行为

因为,只有商业体量具有一定规模体量时,投资人收购才能获得的可观的利润。准确地说,只有拥有足够体量的区域型商业或社区性优质商业的不动产物业,未来溢价空间才会相对较高,才会有人乐意收购并长期持有,开发企业才可功成身退。

眼下,持币和持资产的都焦虑。

2016-2018年7月深圳市商品住宅月度量价走势

2、要懂投资成本与财务测算分析

不过有一点不同,老王还能愉快的一起撸个串,用他的话讲,就是关了手机一片美好,看两眼财经浑身难受。老张就不行了,不超三句就是各种悲观,睁眼闭眼都是压力,好好的日子,过成了“崩盘”党。

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选择好投资产品组合及最佳的盈利模式后,接下来就要根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,做出现金流量表给企业最终的决策者拍板。

我卖了大半年焦虑,从去杠杆到股票销户,从理财跑路到消灭储蓄,老王听进去了,老张决定死扛。

2016年10月,随着“深八条”的出台,给火热的深圳楼市迎头泼了一瓢冷水,成交量连续六个月下滑,调控结果显现;2017年以来,“限价令”,“三价合一”等政策持续出台,调控政策继续保持从严态势,成交规模继续缩减。2017年深圳商品住宅共计成交259.3万平方米,同比大幅下跌38.0%。2018年1-7月,在上年基数较低的背景下,深圳新房市场共计成交163.08万平方米,同比增加29.8%左右,且是同期四个一线城市中唯一出现成交量上涨的城市。价格方面,深圳新房价格已实现“21个月连跌”,持续调控下价格上涨得到有效抑制。

我们通常会以现金流量表的形式,将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑,计算出内部收益率、投资回收期等各项指标参考。通过这个投资测算,可以看出项目的成本和收益是否平衡,如果不平衡则需要再进行相应的调整。

和老张开玩笑说:“也就看财经的人焦虑,老百姓们喝酒撸串、追宫斗剧、抖音小视频,嗨着呢!”

表:2016-2018年深圳楼市主要调控政策梳理

对于收益较低的项目,就要从源头上来控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道;对于培育期较长商业地产项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑,那就需要考虑销售部分商业面积(记住:销售的商业不可为集中性商业),或者缩小规模等措施,来保证投资的安全性。

老张急了:“那都是泰坦尼克号上的底层,被抛弃的命。”嘿,嘴可真毒。

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3 、权衡特殊业态、特殊设计的维护成本和收益价值

好吧,还真是屁股决定脑袋。这才仅仅过去半年,我们身边已经有太多人陨落,原本幻想着的赚钱机会纷纷落空:

▌北京:调控完善,一线城市中成交跌幅最大

虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流,但特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量,是否能够起到杠杆作用,带动项目整体价值的提升。

炒股深套;

理财暴雷;

楼市冰封;

……

2016-2018年7月北京市商品住宅月度成交走势

现在很多商业地产项目均在增大体验式业态如影院、餐饮业态比例,但如此也会引起新的问题,虽然可以带动人群来消费,但由于此类群体消费目的性非常强的,如果商业项目的零售业态或其他体验性业态不足以吸引他们驻留的话,此类消费群体用餐完毕或观影完毕后可能就离开了。

投资最重要的是审时度势。那么当下的势是什么?很多人可能还没真正明白。

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同时,需特别指出的是餐饮业态的弊端就是时间性较强,不像零售业态,用餐的顾客会一天都呆在这里,当然,轻餐业态要好很多。但商业项目因为增加了餐饮业态比例,它的所有设施设备的成本都将变高,空调、水电,甚至隔油池都需要增容。

整个社会的财富逻辑正在巨变,社会正在加速惩罚贪欲膨胀的人。整个社会开始默认悲剧发生。

2017年,为遏制楼市过热的局面,北京连续出台补充多项限购限贷政策,“317新政”更是被称为北京房市最严政策。新政出台以后,北京新房成交量持续下跌8个月,全年成交量约 437.82万平方米,同比大幅下跌46.2%。2018年1-7月,北京共计成交190.11万平方米,同比下跌29.4%。1-7月份,新房均价为39280元/平方米,同比下跌5.2%,处于进一步调整的状态。

4 、前期怎样规划商业规模: "招商难的魔咒如何克服"?

很多人都憧憬美国的强大美好,但即便那么好的时代背景,该破产还是破产的个人还是一大把,该赔还是赔的基金一大把。好的社会背景,还需要好的能力。顺水发大财的毕竟是阶段性的假象,想有成就没那么简单。

北京“317”新政发布至今,调控政策持续深化。北京坚持调控目标不动摇、政策执行不放松,并强化金融监管,严防各路资金违规进入房地产市场。同时,优化供应结构,增加有效供给,特别是加快租赁住房、政策性住房的供给和建设。以“房住不炒”为调控基调,北京房价保持平稳。预计下半年政策仍将聚焦在市场监管、增加有效供给、城市规划落实等方面,多维度共同推进市场稳定。

首先,商业的单层建筑面积是比较讲究的。如:区域型商业其单层商业面积应不低于1.5万-2万平方米就会比较便于规划业态组合,社区型商业的使用面积不低于8000-12000平方米,否则后期招商由于面积、业态、体量、竟争等因素将导致自身陷入尴尬境地。

下半场,稳健将决定着你的最终位置。

▌上海:调控升级,楼市成交缩量明显

对于单层只有5000平方米使用面积的商业中心来说,如果主力店(如大型超市)进驻就得牺牲二层面积。如果拿二、三层面积给主力店,将导致业态出现断层,业态组合沦为传统的商业,集客能力也将大打折扣,增加了招商难度。

风险,才是社会的成人礼。

在限购限贷限价政策影响下,上海住宅市场购房者逐渐回归理性,加上新增供应不足,商品住宅成交维持低位。

其二,商业建筑设计要通过成本控制提前做好规划。有哪些能吸引区域市场消费群体的,比如内部空间处理、内部交通组织动线设计、后勤货物的动线与设备设施配置等,需通过结合地区历史人文特色主题或气候等作为吸睛的出彩之处,起到吸引顾客光顾驻留,来增加主力店与品牌的进驻意愿。

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