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真实案例,房租涨得比工资快

2019-10-25 03:43

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今年的娱乐圈真是陷入了一个“怪圈”,倪妮井柏然、阚清子纪凌尘相继宣布分手后,最近,马思纯和欧豪的工作室也双双在微博发文宣布两人已分手。

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今天,你的房租涨了吗?和老牌资本主义国家的大都市比,北上广深房租这点小涨幅,很有可能只是一个开头。随着城市吸引力上升,房租往往也会上升,有时候还会超过大多数居民的工资水平。

网友直呼分手季来了!所以问题来了!假如男女之间碰上分手了、离婚了、合力贷、接力贷的儿女又想买房,背负的房贷怎么还?会影响以后的贷款额度和购房名额吗?

毛坯价格11700装修价格近8000——江西南昌部分限价楼盘“高价装修”调查。

纽约从三四十年前就开始和高房租斗智斗勇。随着战争难民和东欧移民的大量涌入,西欧居民也饱受房租暴涨之苦。不管是纽约伦敦还是东京巴黎,大都市租房难且贵原因是相似的:可负担房屋供应量远远落后于增长人口的需求。

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毛坯价格11700元每平方米,装修价格7990元每平方米;毛坯价格7300元每平方米,装修价格4700元每平方米……近期,江西省南昌市部分限价楼盘的“高价装修”引发较大市场争议,有购房者调侃,这是买装修送房子的节奏吗?

然而,不同城市的解决之道差之毫厘,我们就挑纽约、柏林和东京这三个典型来看看,为保持城市活力、降低中产和低收入者的生活成本,城市管理者都做了什么,最后又导致了什么结果?

焦点1:男女朋友合伙买房

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纽约:和高房租斗智斗勇几十年

分手后房贷怎么办?

每平方米近8000元的装修“长啥样”?

租房环境

【案例】前年,大鹏在父母的资助下在佛山买了一套楼。支付了三成首付后,还要贷款80万元,等额本息贷款30年,每月还贷5300元。大鹏参加工作不到3年时间,每月工资不到6000元,工资流水显然达不到银行要求。于是,大鹏打算跟男朋友梅梅一起供楼。大鹏和梅梅拍拖两年多,两个人准备结婚。梅梅告诉大鹏,他可以供楼,收楼后,由梅梅负责新房的装修。于是,两个人一起合伙买了房,房产证上写了两个人名字,但每月月供由梅梅出。今年年初,梅梅和大鹏闹翻分手了。大鹏提出要房子,但贷款没还完,该怎么办?可以直接变更大鹏为贷款人吗?

近日,记者来到位于南昌市红谷滩新区龙虎山大道的“三限房”(限房价、限对象、限转让)项目新力东园(备案名为“臻园”)售楼处,置业顾问表示该项目在南昌市属于豪装楼盘,新房均价约为1万8千元,其中装修价格至少7000元每平方米。

纽约有77%的家庭住租屋,平均收入的60%要用于支付房租,除去税务和医疗保险要用掉的30%,家庭可支配收入几乎所剩无几。

点评:变更贷款人 先要理顺房产归属问题

南昌房地产信息网公布的商品预售方案也显示,该项目今年6月23日开盘,其中5号楼、6号楼毛坯价格11700元每平方米,装修价格7990元每平方米。按此价格计算,一套110平方米三房两厅两卫户型的新房,装修成本高达87.89万元,堪比房价。而如果按80%的得房率计算,每平方米的实际装修成本近1万元。

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男女朋友分手要分房子,最简单的方法是由一方先赎楼,然后银行解押,再办理房产证过户。这样房子的产权就相当明晰了,再根据两人的出资比例结算收益和债务。

80多万元的装修到底“长什么样”?在项目样板间,置业顾问反复表示,该项目除了硬装之外,还包含中央空调、新风系统、地暖、洗碗机、消毒柜等“卖点”,业主可“拎床入住”。“我们就是豪装,光一个洗碗机就值两三千元。”置业顾问强调说。

▲前5个是纽约5大区,Staten Island因为去城里要做半小时轮渡,所以房价比较便宜,房屋自有率稍高,其他区的房屋自有率低到不忍心看

但是,面对几十万元的贷款,赎楼并不容易。拿不出赎楼款,能否直接办理贷款人变更呢?原则上说,变更贷款人可向贷款行提出申请,得到贷款行同意就可办理。但是,目前不少银行不愿意办理贷款人的变更。比如,农行系统就暂时不能办理贷款人的变更。

置业顾问提供的一张110平方米户型装修交付标准清单显示,该项目室内装修主要包括户内、地面、墙面、天花、门、窗、橱柜系统、清洁系统、强弱电等9个方面。其中,不包含沙发衣柜、桌椅、床、家电等“大件软装”。

图源:Reason.com

即使有银行愿意做,这个过程也相当复杂。首先要到公证处出具公证书,申明房子归到谁的名下;由房产所有人向贷款银行申请贷款人的变更。这时,要求房产所有人在贷款银行存放一笔保证金,保证金数据要等同于贷款余额。另外,还要求房产所有人具备还款能力,收入流水要达到每月月供的两倍以上。达到这些要求后,银行会作重新抵押,重新放款。

七八十万元的装修成本是否真的物有所值?一位从事了20多年装修设计的专业人士看过装修清单后说:“如果按每平方米7000元计算,让我们来做,不光是硬装,即便把日常所需的家具、家电全部含进去都绰绰有余。如果按装修交付清单进行顶格配置,也只需每平方米2000元左右就可以实现。”

而在过去20年间,纽约房价涨了40%,工资仅上涨15%。与此同时,纽约仍在吸引全世界的富豪和平民涌入,房租连涨不是梦。

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2007年爆款美剧《绯闻女孩》中,过气歌手兼单亲爸爸靠几场小演出的收入就能在布鲁克林租房,还能把两个小孩送到顶级私校和富豪谈恋爱,在现实生活里几乎不可能发生。中产家庭委身在小而贵的房子里才是生活常态。

焦点2:不是主贷人

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离婚后也要还房贷吗?

高价装修背后是否“另有乾坤”?

▲如果没记错的话,男主一家人在布鲁克林住的是大三居,目前布鲁克林一室一厅月租至少在3000美元以上。用现在的眼光看,能在布鲁克林住这么大房子的人,确实有钱去追曼哈顿白富美

【案例】黄小小和琳琳婚后买了一套大四房。房子写的是琳琳的名字,但主要供房人是黄小小。

记者了解到,目前南昌市已开盘的5个“三限房”项目中,已有2个存在高价装修的争议,只有1个明确规定精装修价格不高于3500元每平方米。位于南昌市经开区皇姑路69号的“三限房”项目新力澜湾(备案名为“毓秀湾小区”)项目预售方案显示,该项目8号、15号和16号楼的毛坯价格为7300元每平方米,装修价格同样高达4700元每平方米。

图源:Gossip Girl Wiki - Fandom

如今,黄小小和琳琳的婚姻走到了尽头。但房子的银行按揭还未结清,每个月还需要还贷款。由于该房产的主贷人是黄小小,琳琳觉得既然已经离婚了,自己就更不用理会房贷的事了。

记者了解到,去年10月1日起,南昌市对采取“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,采取限房价、限对象、限转让等措施。同时,“三限房”要优先满足本市户籍无自有住房的成年居民购房需求,也即“刚需”。

1998年开播《欲望都市》反倒更符合现实:像律师、公关公司老板、畅销书作家等不用养娃的单身顶薪族,才有可能在纽约买楼、住美美的单身公寓。

点评:即使没参与贷款 也要履行偿还义务

以新力东园项目为例,记者查阅该项目的土地出让须知了解到,该宗地所建住宅的控制性房屋销售价格(均价)上限为11700元每平方米。开发企业南昌新铭房地产开发有限公司公布的该项目建设成本情况表显示,每平方米建筑面积商品住宅平均成本为11179元每平方米。这意味着,如果只按毛坯价格上限销售,该项目的盈利空间只有531元每平方米,利润率约4.45%。

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显然,琳琳的想法是错误的。由于夫妻共同贷款买房,原则上婚后共同购买的房屋属于共同财产,应当平均分配,也可以由双方协议去设定份额。但是需要注意的是,夫妻婚后的债务是共同的,无论是否身为“主贷人”,是否共同申请了住房贷款,夫妻都有偿还住房贷款的义务。当房产判定由离婚后的一方所有,作为“共同贷款人”的一方才可以提出变更住房贷款人的要求,解除自己偿还贷款的义务。如果单方面地认为自己没有参与贷款合同,不用履行偿债义务,无疑是对贷款理解有误。

不少业内人士认为,由于毛坯价格存在“天花板”,装修高价、捆绑车位等成为开发企业盈利、规避限价的重要领域。

▲Carrie租的小屋,现实中很可能是三口之家梦寐以求的房间

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网友“小刚”评论说,“三限房”的本意是保刚需,而“装修豪宅”不仅有违本意,还可能排斥了刚需。在采访中,新力东园售楼处一位置业顾问表示,“小户型买的人多,定价时户型越小均价越高,户型越大均价越低。”

图源:The Decorista

焦点3:共同贷款人再买房

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租房政策

是否影响购房名额和贷款额度?

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纽约有217万套可租公寓,其中48%是福利房,8%是政府建的公共住宅,8%是政府补贴房,剩下36%是市价房。

【案例】前几年,佛山房地产市场曾出现过接力贷和合力贷的信贷产品。接力贷是指以父母作为所购房屋的所有权人,父母方的子女作为共同借款人,贷款购买住房的住房信贷产品。合力贷与接力贷刚好相反,合力贷指以子女作为所购房屋的所有权人,子女方的父母作为共同借款人,贷款购买住房的住房信贷产品。

全装修住宅价格谁说了算?

早期,纽约有两套租房政策:租金管控(rent-control)和租金稳定(rent-stablized)。

不管是接力贷还是合力贷,主要解决的是购房名额、贷款额度、贷款人年龄太小或太大等问题。目前,这类产品已经被喊停,目前佛山已难找相关产品。但如果曾经作为共同贷款人参与过合力贷或者接力贷,眼下又想买房,购房名额以及贷款额度会受到影响吗?

相关专家认为,全装修住房符合绿色建筑发展大势,但不能沦为随意加价、突破限价政策的手段。同时,装修高价与实际装修标准的落差还可能为业主与开发企业的矛盾埋下隐患。

租金管控的房子全市大概有4万套。只要是1971年7月1日前入住租金管控公寓的租户,就能以极低廉的租金一直续租。租户去世后,这项权利可以转移给配偶和子女继承。租金管控的房子虽然不会再增加,但已形成利益固化,无法惠及新移民。

点评:不影响再次购房名额和贷款额度

事实上,全装修住宅销售并非完全无规可循。记者了解到,今年3月,南昌市已出台明确规定,要求新建全装修住宅装修价格的确定,由开发企业委托不少于3家有资质的房地产评估机构,对装修市场价格进行评估后取均价,作为销售时的装修价格。合同约定的装修价格不得高于开发企业与装修单位签订的装饰装修建设承包合同中约定的装修价格。

租金稳定,一般是针对1974年以前建造的、有至少6个房间,且月租低于2500美元的建筑(以下称稳租房)。全市稳租房约100万套,租金涨幅受政府控制,每年涨幅很小甚至不涨。

作为合力贷、接力贷的共同借款人,在贷款人中算次贷人,而银行审批贷款时还是先看主贷人的情况。因此,作为共同贷款人再次购买商品住房时,其购房名额和贷款额度不受影响。记者从佛山农行了解到,只要房产证上没有自己的名字,则这笔贷款和房子就不会计入共同借款人名下,不会影响到共同借款人下次的购房名额和贷款额度。

然而,从实际情况来看,这一“原则性”规定并未能有效限住当地部分楼盘的“高价装修风”。江西省社科院经济研究所所长麻智辉建议,在坚决遏制房价上涨的背景下,除了加强日常监管外,对于新建全装修住宅销售应该出台更明确的监管细则,根据项目层次合理设置装修价格档次。尤其是对于“三限房”等刚性需求项目,应明确规定装修价格的上限。

然而,由于地税、物业费和房屋维护成本增加,很多房东不堪重负。资本集团趁机低价购入大量稳租房,重新装修后提高租金,只要超过2500美元就能脱离管控、和市价接轨。除了重新装修,有的公司甚至通过逼迁来赶走走租户,这样拆老楼盖新楼,转卖又能大赚一笔。在资本看来,稳租房盈利空间堪比金矿。

不过,银行会计算共同借款人的还款能力,即使是担保的贷款也会被计算到借款人的还款能力中。例如,你作为接力贷的共同借款人,接力贷的月供为3000元/月,当你又要买房,月供约5000元/月,那么,你的流水至少需要16000元/月以上。

记者了解到,目前国内已有部分地区出台装修限价。例如,今年7月,南昌县下发通知,要求限价房、“三限房”等刚性需求项目装修价格暂定不超过3000元每平方米。

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焦点4:离婚了还可以进行公积金贷款吗?

与此同时,也有专家指出,对于刚性需求项目,有必要对“限房价、竞地价”的土地出让模式予以调整,合理设置竞地报价上限,在保证企业合理利润的前提下,遏制“高地价、低房价”压力下企业规避限价的冲动。

▲华人街有很多稳租房,里面住的大多是65岁以上的老人,不懂英文,更不要说保护自己的稳租房不被投机客盯上

【案例】我跟我老婆婚后购买一处房产,房产证是两个人名字 ,40平,两个人公积金一起贷款,现已还清 。后我老婆自己一个人公积金贷款购一处房产,大约是88平还在还款。现在我们离婚了,原来40平的房子卖掉了。现在我能自己申请买房吗?可以贷款吗?算二套利率?

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图源:Explorizers

若您已经离婚,只要看您购买的是否是上海拥有所有权的自住住房,您个人名下是否有其他公积金债务且在贷款前六个月是否有连续正常缴存住房公积金,只要满足条件就可以申请公积金贷款。离婚情况下,房屋套数认定是以您个人名下无成套住房登记为依据,若您名下没有房产再次购房属于首套住房。

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两项老政策接连失灵后,市政府始建公共住宅,低价卖给低收入人群,但效果不好。先是政府开支过大,财政不堪重负。其次是社区配套设施差、治安也不好(税收少养不起警察),居民很难获得优质的工作机会。

点评:住房公积金贷款根据产调来做认定

#未来五年新北京人以住七环为荣#

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具体的需要到住房公积金贷款受理部门根据产调来做认定,由于每个公积金贷款申请者的具体情况不同,最终套数认定、是否符合贷款资格及贷款额度将以实际当面核对借款人的规定资料的贷款办理窗口的结果为准。

#北京白居不易河北欢迎你#

▲公共住宅Campos Plaza 2建好不久,安全预算告急,很快电梯没人维修、油漆剥落、租客开始习惯听到邻居枪掉落在地板上的声音

说在最后:现在我们经常看到,不少情侣本想着谈婚论嫁将来是一家人,在金钱方面就不分彼此。可是当他们分手后就会面临很多问题,在这里也提醒大家,当你和自己的恋人没有正式成为一家人之前,在关于重要房产、巨额钱款方面的所有权上还是要谨慎小心。有的时候一个决定可能就会让你今后后悔不已。

#未来五年北京七环房价稳定在5万以上#

图源:纽约每日新闻

来源:广州日报、广佛头条

『宝鼎怀来一号』项目:大北京西部七环怀来东南,最近距离海淀中关村区域,精装修均价15000元,装修标准均为国内一线品牌。兴延高速开通后距离西北旺永丰基地30分钟车程。新推出两栋精装修洋房,目前排卡中,位置绝佳,总楼高6层,南北通透85-113平米舒适二居至四居(二层送露台,顶层送阁楼),价格16000左右。以85平两居计算,首付40万左右,月供5052左右。(具体以面签为准)

行政干预连连失效。1974年,纽约市政府不盖楼了,这回轮到国家给低收入群体发租房券。符合资格者只需用年收入的30%交租,剩余房租用租房券支付即可,最高优惠为2000美元/月。

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这项政策还算管用,低收入群体租房压力稍减。但纽约房租实在太高,中产阶级年收入的30%也交不了房租,怎么办?

『宝鼎怀来二号』项目:大北京西部七环怀来东南,最近距离海淀中关村区域,毛坯房顺销中,价格10000-11000元。以76平两居计算,首付22万左右,月供2820左右。(具体以面签为准)有‘首付分期’优惠政策『宝鼎涿州一号』项目:边户南北通透98平米两居。单价14000元左右,可首付分期。首付13万起,月供4000左右。(具体以面签为准)

接着试呗,连市长白思豪(Bill de Blasio)都信誓旦旦的保证,为了城市的未来、经济发展和社会公平,纽约必须对权贵、中产和低技能者都有同样的吸引力。

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后来,市政府又尝试了80/20计划和低收入房屋税务减免计划等等。这两种方案内容相似,即通过税收减免等优惠,让开发商把部分房屋低价卖给低收入群体和中产,由抽签决定哪个家庭能获得购买权。

另有环京涿州、固安、大厂等地区,近沪嘉善地区,天津地区多个宝鼎项目同时团购。

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